Comparatif des acteurs de l'immobilier fractionné en France

Fragments (Prello Group)

Historique

Lancé en 2023, Fragments est une marque du groupe Prello (Je Rêve d’une Maison, Prello, Fragments). Cette plateforme permet d'investir à partir de 50 euros sous forme d'obligations dans des biens exploités en location courte durée, situés dans des zones à fort potentiel touristique.

💡 Le Groupe Prello dispose d’une équipe de 40 experts en interne : chasseurs immobiliers, analystes, architectes et d’une conciergerie interne.

Processus de sourcing des biens proposés

Le sourcing des biens est assuré par l’équipe de chasseurs interne, qui bénéficie de solides partenariats avec de nombreuses agences locales, permettant ainsi d’avoir accès à un large choix de biens off-market. Le service de chasse est noté 4,9/5 sur Google, avec plus de 500 avis clients.

Chaque semaine, des chasseurs expérimentés identifient et qualifient plusieurs dizaines de biens immobiliers en suivant un cahier des charges précis. Seules les meilleures opportunités sont retenues grâce à un système de notation interne basé sur le rendement, le positionnement prix du bien sur son marché, le dynamisme du marché immobilier local et l'attractivité touristique de la zone. Lors des visites, plus d'une centaine de points de contrôle sont effectués, les travaux sont chiffrés, le montage financier est affiné et l'acquisition est négociée dans les meilleures conditions.

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Sérieux de la modélisation financière

Le ticket d'entrée pour investir avec Fragments est de 50 euros. Pour chaque bien, une analyse de rentabilité détaillée est mise en ligne et accessible aux investisseurs.

• L’estimation des revenus locatifs est réalisée à partir de comparables, c’est-à-dire que nous prenons une dizaine de biens comparables sur Airbnb, analysons leurs revenus annuels et en tirons une conclusion sur le revenu potentiel du bien. Les comparables vous sont présentés par email, et sur la vidéo de présentation du projet.
• L’estimation des charges (fonds de travaux, maintenance, énergie et consommables) est également détaillée sur la fiche du bien.
• L’estimation de la revalorisation dans le cadre d’une potentielle plus-value est toujours prudente (et est prise en compte dans le calcul du taux de rendement cible), en général autour de 2% par an.

Voici un exemple pour notre dernier projet à Dijon, l’Authentique:

Rendement et horizon de placement

Les rendements nets proposés par Fragments varient de 6% à 8% net, selon les projets. L'horizon de placement des projets proposés par Fragments est de 8 ans, permettant aux investisseurs de bénéficier de la plus-value à la demande.

Frais

Les frais sont déjà intégrés dans les rendements affichés pour chaque projet. Par conséquent, si un projet annonce un rendement net de 8%, il n'y a aucun frais supplémentaire à déduire de ce pourcentage.

• Frais de souscription : ils s'élèvent à 5% du montant total du projet. Ces frais englobent les coûts liés à notre système de paiement, à la structuration juridique du projet, y compris la relecture par nos avocats et la vérification des comptes par un commissaire aux comptes, ainsi que la marge de Fragments. A titre comparatif, les frais de souscription s'élèvent en moyenne à 12 % pour l'achat de parts de SCPI et à 8/10 % chez d'autres acteurs de l'immobilier fractionné.
• Frais de gestion locative : 10% des rendements locatifs générés par le bien

💡 Bon à savoir : une conciergerie locative prend en moyenne 20 à 25% des revenus générés par un bien. En internalisant cette fonction, nous limitons les frais à 10%, un tarif très compétitif que vous ne trouverez nulle part ailleurs pour de la gestion de locations courte durée.

Gestion de la plus-value

Chez Fragments, aucun frais n'est prélevé sur l'éventuelle plus-value d'un projet. Si une plus-value est réalisée, elle est intégralement reversée aux investisseurs, ce qui contraste avec la pratique de certains autres acteurs du marché.

Conformité, sécurité, sûreté

Fragments agit dans un cadre conforme et régulé par l’AMF. De plus, deux mesures sécurisent votre investissement :

• Un remboursement total si un projet n'est pas financé à 100% : si vous investissez dans un projet Fragments et nous n'atteignons pas le montant total de la collecte, vous serez intégralement remboursé de votre investissement 48 heures après la date de fin de la collecte du projet concerné.
• Un nantissement des titres obligataires : si vous investissez dans un projet qui ne génère pas de revenus pendant 12 mois consécutifs, ou en cas de défaut de paiement, le nantissement de vos obligations peut être activé. En résumé, le bien est revendu et la somme obtenue de cette revente sert à rembourser les investisseurs.

💡 Pourquoi un nantissement plutôt qu’une hypothèque ? La mise en place d'une hypothèque est compliquée lorsqu'il y a 200 investisseurs obligataires, car les décisions doivent être prises à l'unanimité, rendant la gouvernance très complexe. La gouvernance est beaucoup plus simple dans le cas d'un nantissement. Les règles de gouvernance sont définies par un pacte d'associés, ce qui rend la gestion plus facile. Dans le cadre d’un projet d’immobilier fractionné, le nantissement est donc plus facile à mettre en œuvre qu’une hypothèque.

Tantiem

Historique

Créée en 2022, Tantiem compte une dizaine de collaborateurs. La plateforme propose d'investir dans l'immobilier sous forme d'obligations, avec un ticket d'entrée fixé à 100 euros. Tantiem propose une diversité de projets, couvrant aussi bien l'immobilier commercial que résidentiel, incluant logements, commerces et bureaux. Tantiem ne propose pas de projets exploités en location courte durée.

Processus de sourcing des biens proposés

Les biens proposés sur Tantiem sont sourcés par les équipes internes.

Sérieux de la modélisation financière

Il n’est pas précisé sur la fiche des projets comment les revenus bruts annuels ont été calculés, ou quel est le détail des charges. La revalorisation estimée dépend des projets (entre 1% et 4%).

Rendements et horizon de placement

L'horizon de placement des projets proposés par Tantiem est de 6 à 8 ans, les rendements vont de 5% à 6,5% net (attention, à ne pas confondre avec la rentabilité cible qui est mise en avant sur les projets et qui inclut une éventuelle plus-value).

Des frais sont prélevés sur la plus-value (jusqu’à 10%). Les rendements nets distribués par Tantiem varient entre 5% et 6,5%, selon les projets.

Frais

Les frais sont déjà intégrés dans les rendements affichés pour chaque projet. Voici les détails :

• Les frais de souscription chez Tantiem varient de 8% à 10% selon le projet.
• Les frais de gestion pour la mise en location vont de 4% à 10%, en fonction de la nature du projet (immobilier commercial ou résidentiel).

💡 Pourquoi les frais de gestion de Tantiem sont-ils moins élevés que ceux de Fragments ? Chez Fragments, nous exploitons des projets en location courte durée. Les frais de gestion sont donc ceux d’une conciergerie locative et non d’une agence de location longue durée. Les frais d’une conciergerie locative sont en moyenne de 20% à 25% des revenus générés pour une conciergerie locative classique (comme Fragments fait partie du groupe Prello, nous utilisons la conciergerie interne de Prello, ce qui permet de n’avoir que 10% des frais de conciergerie locative). Ils comprennent la création des annonces, le photoshooting, l’accueil des locataires, le ménage, l’assistance, etc. Ce qui est très différent des frais d’une agence de location pour de la location longue durée.

Gestion de la Plus-Value

Les investisseurs peuvent profiter de l’éventuelle plus-value. Tantiem prélève des frais sur l'éventuelle plus-value du projet, ce qui peut impacter les gains des investisseurs. Ces frais sont variables en fonction du projet (en moyenne 10%).

Sécurité / Sûreté

Tantiem agit dans un cadre conforme et régulé par l’AMF. Une hypothèque est mise en place pour chaque projet afin que le bien soit vendu pour rembourser les investisseurs en cas de défaut de paiement.

Bricks (aujourd'hui une plateforme de crowdfunding, et non d'immobilier fractionné)

Historique

En 2022, Bricks s'est distingué comme l'un des pionniers du secteur de l'immobilier fractionné. Cependant, l'entreprise a dû suspendre ses activités pour se conformer aux normes de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Aujourd'hui, le modèle a évolué et Bricks s'apparente plus à du crowdfunding immobilier.

Processus de sourcing des biens proposés

Les projets proposés sur Bricks sont présentés par des marchands de biens, des promoteurs ou des professionnels de l'immobilier souhaitant faire financer leur projet par la communauté Bricks. Bricks analyse les projets et sélectionne les meilleurs.

Sérieux de la modélisation financière

Les modélisations financières sont faites et validées par les porteurs de projet, ce qui rend la qualité très variable d'un porteur de projet à un autre.

Rendements et horizon de placement

L'horizon de placement des projets varie de quelques mois à plusieurs années, offrant une flexibilité aux investisseurs en fonction de leurs objectifs financiers. Les rendements distribués par Bricks vont de 6% à 12% nets. Il est important de noter que le niveau de risque est élevé, compte tenu de la nature du financement de promoteurs et de marchands de biens.

Frais

Les frais de Bricks sont déjà inclus dans le rendement et vont de 10% à 12% selon la nature du projet. Cela inclut les coûts de souscription et de gestion.

Gestion de la Plus-Value

Les investisseurs ne profitent généralement pas des plus-values potentielles à la revente des biens, sauf dans certains cas où un bonus de détention peut être appliqué.

Sécurité / Sûreté

Selon les projets, les garanties peuvent être une hypothèque de premier ou second rang.

💡 Bon à savoir : dans un investissement immobilier fractionné via des obligations, une hypothèque de premier rang offre une sécurité accrue aux investisseurs car elle leur donne la priorité de remboursement en cas de défaut de paiement, minimisant ainsi leur risque. En revanche, une hypothèque de second rang présente un risque plus élevé, car les investisseurs ne seront remboursés qu'après ceux de premier rang (banque ou autre), augmentant la probabilité de ne pas récupérer intégralement leur investissement.

Blocks

Historique

Blocks propose également d'investir dans l'immobilier sous forme d'obligations, à partir de 1 euro. La plateforme se concentre principalement sur l'immobilier commercial à Paris.

Processus de sourcing des biens proposés

Les projets disponibles chez Blocks concernent uniquement l'immobilier commercial, principalement des commerces de bouche et des restaurants situés à Paris. La sélection des projets est basée sur leur potentiel de rentabilité et leur localisation stratégique.

Sérieux de la modélisation financière

Le ticket d'entrée pour investir avec Blocks est de seulement 1 euro, rendant l'investissement accessible à un large public. La modélisation financière est basée sur des analyses rigoureuses des projets commerciaux.

Horizon de placement et rendements nets

Les projets proposés par Blocks ont un horizon de placement flexible, adapté aux besoins des investisseurs intéressés par le secteur commercial. Les rendements proposés par Blocks varient de 4% à 6% net, ce qui est compétitif dans le secteur de l'immobilier commercial. Ces rendements sont déjà nets de frais.

Frais

Les frais de souscription chez Blocks sont de 10% du prix du projet, et les frais de gestion représentent également 10% des revenus générés par les biens immobiliers.

Gestion de la Plus-Value

Blocks ne prélève pas de frais supplémentaires sur l'éventuelle plus-value, mais actuellement, en raison de la crise touchant l'immobilier commercial, la plateforme n'est plus en mesure de proposer de nouveaux projets.

Sécurité / Sûreté

Blocks a suspendu ses nouvelles activités pour se conformer aux nouvelles régulations et assurer la sécurité des investissements de ses clients. La crise dans l'immobilier commercial due à la pandémie et ses conséquences économiques a été un facteur majeur dans cette décision.

Autres : Streal, Wally, Blocshare

Streal a été lancé il y a quelques mois mais n’a jusqu'ici pas réussi à financer un projet en entier. Blocshare propose également des projets d’immobilier fractionné, mais sous forme de royalties (modèle pour lequel Bricks a été rappelé à l'ordre par l’AMF). Wally, de son côté, n’a pas réussi non plus à financer son premier projet à Rouen. Nous ne les avons donc pas inclus dans le comparatif.

Conclusion : tableau comparatif des différentes plateformes d'immobilier fractionné