Questions fréquentes sur nos 2 offres d'investissement

Oui bien sûr ! Nos biens sont exploités en location saisonnière afin de maximiser leur potentiel locatif. Nos hypothèses de taux d’occupation reposent sur une analyse approfondie du marché local, soutenue par l’exploitation d’une vaste base de données sur la performance des locations saisonnières.

Nous intégrons également dans le calcul du rendement de chaque projet (TRI) les plus faibles revenus de la première année (en moyenne -12%).

Nos obligations ont une durée de vie de 8 ans. C’est à dire que nous vous rachèterons vos obligations, avec la plus-value potentielle, au plus tard 8 ans après leur émission. Nous pensons que c’est la durée idéale pour amortir les différents frais d’acquisitions et laisser le marché immobilier s’apprécier. Néanmoins, vous êtes libres de pouvoir revendre vos obligations via notre marché secondaire ou notre clause de liquidité :

• nous allons mettre en place en 2024 un marché de gré à gré qui vous permettra de revendre / acheter des obligations via un tableau d’affichage
• nous avons mis en place une clause de liquidité dans les termes et conditions des obligations qui nous oblige à vous racheter vos obligations à la valeur vénale du bien - moyennant une décote de 3%. Si vous souhaitez nous en faire la demande, vous pouvez l’adresser à welcome@fragments.homes.

Nous vous reversons 100% de votre investissement, commission de souscription incluse. Cela est contractualisé dans les termes et conditions des obligations.

Les risques sont les mêmes qu’un investissement immobilier classique :

- les revenus ne sont pas garantis : les revenus reversés dépendent à la fois des revenus liés à l’exploitation du bien en location courte durée et des charges générales. Si les revenus sont inférieurs à nos prévisions ou les charges plus élevées, le rendement reversé sera inférieur au rendement annoncé. Cela est aussi vrai dans l’autre sens : si les revenus sont supérieurs à nos estimations ou nos charges moins élevées, le rendement reversé sera supérieur au rendement annoncé. Nous avons mis en place une garantie qui permet de vous protéger si le bien ne génère pas de revenus pendant 12 mois glissants : le représentant de la masse des obligataires pourra activer la sûreté (un nantissement de parts) afin que vous deveniez actionnaire de la société détentrice du bien afin par exemple de procéder à une revente.

- le capital n’est pas garanti : la valeur de votre obligation dépend de la valeur du bien immobilier. Chaque année, un expert viendra évaluer la valeur du bien. Si le marché immobilier baisse, la valeur de votre obligation baissera également. Si le marché immobilier augmente, votre obligation prendra également de la valeur.

- la liquidité des obligations n’est pas garantie : si vous souhaitez revendre vos obligations avant leur échéance (8 ans), nous ne pouvons pas vous garantir que vous pourrez le faire au prix demandé. Néanmoins, afin d’augmenter la liquidité de votre investissement, nous mettons en place deux choses :

• nous allons mettre en place en 2024 un marché de gré à gré qui vous permettra de revendre / acheter des obligations via un tableau d’affichage

• nous avons mis en place une clause de liquidité dans les termes et conditions des obligations qui nous oblige à vous racheter vos obligations à la valeur vénale du bien - moyennant une décote de 3%. Si vous souhaitez nous en faire la demande, vous pouvez l’adresser à welcome@fragments.homes.

Nous nous occupons de tout ! Nos experts cumulent plusieurs dizaines d’années d’expérience dans la gestion des biens exploités en location saisonnière. Ils s’occupent entre autres de la gestion des annonces sur les plateformes de location courte durée et des entrées - départs, de l’entretien des lieux, ou encore de l’optimisation des revenus.

Nous nous occupons de tout ! Nous avons en interne un pôle de compétences dédié aux travaux et à l’ameublement. Notre équipe cumule plusieurs dizaines d’années d’expérience dans la budgétisation, la planification et l’exécution des travaux.

Nous ciblons des propriétés de caractère à forte capacité d'accueil et à proximité des grandes villes. Vous pouvez en apprendre plus sur notre stratégie depuis notre onglet “stratégie d’investissement”.

Chaque semaine, nos chasseurs identifient et qualifient plusieurs dizaines de biens immobiliers qui correspondent à notre cahier des charges. Nous retenons uniquement les meilleures opportunités grâce à un système de notation interne basé sur le rendement, le positionnement prix du bien sur son marché, le dynamisme du marché immobilier local et l'attractivité touristique de la zone.
Lors de nos visites, nous faisons plus d'une centaine de points de contrôle. Nous chiffrons ensuite les travaux, affinons le montage financier du projet et négocions l'acquisition dans les meilleures conditions.

Les rendements et les rentabilités que nous affichons sont basés sur nos estimations et intègrent déjà nos frais, nos prévisionnels de charges et la fiscalité de la société. Il s’agit donc du montant net qui vous sera reversé (hors fiscalité personnelle).

• le rendement d’un projet représente le rapport entre la somme investie et les revenus locatifs minorés des différentes charges (maintenance générale, énergie et consommables, fond de travaux, impôts et taxes et frais de gestion).
• la rentabilité d’un projet intègre également, en plus des revenus locatifs et des charges énoncées plus haut, la plus-value escomptée sur la revente du bien minorée de l’impôt sur les sociétés et des éventuels frais de revente.

Nous utilisons la technologie blockchain afin d’accroître la sécurité des transactions,  la transparence et la traçabilité des données. À l'achat de Fragments, votre obligation se matérialise sur la blockchain par un token, lequel est lié à votre titre financier via un contrat intelligent (smart contract), formant ainsi un security token. L’utilisation de la blockchain nous permettra également de vous offrir dans un second temps des expériences innovantes et disruptives.

Le cadre dans lequel nous vous permettons d'investir est un cadre régulé par l'AMF et est celui de l'offre au public de titres financiers. Nous devons déposer un document d’information synthétique (DIS) auprès de l’AMF avant l’émission des titres. Ce document détaille les modalités du projet ainsi que les termes et conditions des obligations et les risques liés à l’investissement. Nous vous faisons également parvenir ce document par mail avant votre souscription depuis notre site.

Pour vous protéger, nos obligations sont assorties d'un nantissement des parts de la société qui détient le bien. Ainsi, si le bien ne génère pas de revenus pendant 12 mois glissants ou en cas de défaut de paiement, le représentant de la masse des obligataires pourra activer la sûreté afin que vous deveniez actionnaire de la société détentrice du bien, au pro rata de votre investissement.

Nous avons préféré opter pour cette sûreté plutôt qu’une hypothèque classique, car une fois activée, il est nettement plus simple d’en assurer la gouvernance. Imaginez-vous devoir prendre une décision à l’unanimité lorsqu’il y a 3 000 investisseurs indivisaires avec vous. Grâce aux modalités plus souples du pacte d’associés de la société détentrice du bien, la gouvernance de la société (c’est à dire les décisions à prendre au niveau de la société, comme une revente éventuelle) entre les obligataires devenus actionnaires dans le cas d’une activation du nantissement est nettement plus simple à opérer.

Vous pouvez tout à fait investir en tant que non-résident. Votre fiscalité sera légèrement différente puisque vous serez exonéré des prélèvements sociaux (qui représentent 17,2%) et seulement soumis à une retenue à la source française de 12,8% (calculée sur le montant des intérêts qui vous seront versés).

Il est désormais possible d'investir chez Fragments via une société (SCI, SARL...)

Vous signez ce que l’on appelle bulletin de souscription et recevez au préalable par mail le document d’information synthétique (DIS) du projet qui vous intéresse. Ce document détaille les termes et conditions des obligations et précise des éléments tels que le montant total des obligations émises, leur taux d’intérêt, leur échéance, les modalités de remboursement ainsi que les droits et obligations des parties impliquées.

Lorsque vous investissez dans un de nos projets, vous achetez ce que l’on appelle chez nous des Fragments, représentant des obligations sèches à coupon variable d’une valeur nominale de 47,62€. Chaque Fragment vous donne ainsi droit à une quote-part des revenus locatifs et de la plus-value potentielle à la revente.

Vous pouvez tout à fait investir en tant que non-résident. Votre fiscalité sera sensiblement différente puisque les intérêts qui vous seront versés seront exonérés de tout prélèvement en ou retenue à la source en France - sauf à ce que le compte bancaire sur lequel ces derniers seront versés est situé dans un Etat ou Territoire Non Coopératif (ETNC). Ces intérêts seront cependant imposables dans votre état de résidence.

Nous nous occupons de payer l’ensemble des charges, impôts, taxes liés au bien. C’est également nous qui gérons toutes les démarches administratives, vous n’avez rien à faire !

Oui, la société qui est propriétaire du bien immobilier est en droit de l’amortir comptablement. Ces amortissements réduiront donc mécaniquement le bénéfice imposable de la société et donc le montant d’impôt sur les sociétés dont cette dernière sera redevable à raison des loyers qu’elle encaissera.

Non, vos les obligations Fragments n’entrent pas dans le champ d’application de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Nous nous occupons de prélever directement l’imposition sur vos revenus Fragments.

Vos revenus Fragments relèvent du régime des revenus de capitaux mobiliers. Vous serez imposés uniquement sur les intérêts représentatifs de la valeur des loyers générés et des plus-values reconnues. Vous pourrez choisir depuis votre compte Fragments si vous souhaitez être soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou au barème progressif de l’impôt, selon vos revenus.

• si votre revenu fiscal de référence est inférieur ou égal à 27 478€, vous avez tout intérêt à choisir le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Vous serez ainsi imposé à hauteur de 17,2% au titre des prélèvements sociaux  + votre taux marginal d’imposition (TMI) compris entre 0% et 11% selon vos revenus.
• si votre revenu fiscal de référence est supérieur ou égal à 27 479€, vous devrez opter pour le PFU à 30%

D’autre part, nous mettrons un imprimé fiscal unique (IFU) à votre disposition dans votre espace personnel.

Si vous êtes non-résidents, la fiscalité sera légèrement différente (vous pouvez vous référer à la question “Je suis non-résident. Quelle sera ma fiscalité ?” dans le bloc fiscalité.

Vos revenus seront reversés directement sur votre porte-monnaie électronique, accessible depuis l’émoticône portefeuille située en haut à droite dans le menu.

Vous pouvez procéder au paiement de vos fragments et de vos souscriptions aux obligations par carte bancaire ou par virement. Le plafond du virement par carte bancaire est de 2 500€. Il n’y a pas de plafond sur un virement bancaire.

Nos obligations ont une durée de vie de 8 ans. C’est à dire que nous vous rachèterons vos obligations, avec la plus-value potentielle, au plus tard 8 ans après leur émission. Dans ce scénario, vous n’avez rien à faire, nous vous reverserons simplement le montant de votre investissement initial majoré ou minoré respectivement d’une plus-value ou d’une moins-value.

Si vous souhaitez revendre vos Fragments avant, vous pourrez le faire via notre marché de gré à gré ou grâce à notre clause de liquidité :

• nous allons mettre en place en 2024 un marché de gré à gré qui vous permettra de revendre / acheter des obligations via un tableau d’affichage
• nous avons mis en place une clause de liquidité dans les termes et conditions des obligations qui nous oblige à vous racheter vos obligations à la valeur vénale du bien - moyennant une décote de 3%. Si vous souhaitez nous en faire la demande, vous pouvez l’adresser à welcome@fragments.homes.

Comme dans tout investissement immobilier, il existe un risque de vacance locative prolongé. Si ce scénario se présente, nous ne toucherons plus de revenus pendant cette période d’inactivité et ne pourrons donc vous reverser de revenus locatifs.

Pour vous protéger, nos obligations sont assorties d'un nantissement des parts de la société qui détient le bien. Ainsi, si le bien ne génère pas de revenus pendant 12 mois glissants ou en cas de défaut de paiement, le représentant de la masse des obligataires pourra activer la sûreté (un nantissement des parts de la société qui détient le bien) afin que vous deveniez actionnaire de cette société, au pro rata de votre investissement.

Nous avons préféré opter pour cette sûreté plutôt qu’une hypothèque classique, car une fois activée, il est nettement plus simple d’en assurer la gouvernance. Imaginez-vous devoir prendre une décision à l’unanimité lorsqu’il y a 3 000 investisseurs indivisaires avec vous. Grâce aux modalités plus souples du pacte d’associés de la société détentrice du bien, la gouvernance de la société entre les obligataires devenus actionnaires dans le cas d’une activation du nantissement est nettement plus simple à opérer.

Les revenus issus de la location sont reversés mensuellement. Comme dans un investissement immobilier classique en direct, vous commencerez à percevoir vos premiers revenus dès que les travaux du bien seront finis et que la maison sera louée.

Vous pouvez nous contacter via le chatbot situé en bas à droite de votre écran, ou bien à l’adresse welcome@fragments.homes. Nous prendrons le temps de répondre à toutes vos questions.

Nous assurons la sécurité et la confidentialité des transactions sur notre plateforme grâce à notre partenaire de paiement, Mangopay, agréé par l'ACPR de la Banque de France.

Pour récupérer l’argent disponible sur votre porte-monnaie, cliquez sur l’émoticône portefeuille située en haut à droite du menu. Une fois sur votre porte-monnaie, cliquez simplement sur “Retirer” et envoyez l’argent sur le compte bancaire de votre choix.

Une fois votre profil validé (cela peut prendre jusqu'à 24h), vous pourrez créditer votre porte-monnaie en achetant des fragments ou bien investir directement sur le projet qui vous intéresse s’il y a une vente en cours.

Vous pouvez procéder au paiement de vos fragments et de vos souscriptions aux obligations par carte bancaire ou par virement. Le plafond du virement par carte bancaire est de 2 500€. Il n’y a pas de plafond sur un virement bancaire.

La réglementation nous impose une vérification de votre identité via un KYC (Know Your Customer) avant que vous ne puissiez investir sur Fragments. Cela nous permet également de prévenir la fraude et d’assurer la sécurité de vos données et de votre compte.