Immobilier fractionné : le guide complet 2024

Qu'est-ce que l'immobilier fractionné ?

Immobilier fractionné : définition

L'immobilier fractionné est une forme d'investissement qui permet d'acquérir des parts dans des propriétés immobilières plutôt que d'acheter un bien en entier. Cette forme d'investissement démocratise l'accès à l'immobilier. Le concept repose sur la division d'un bien immobilier en plusieurs fractions, chaque fraction représentant une part du bien que les investisseurs peuvent acheter et posséder. Ces fractions peuvent prendre plusieurs formes : obligations, actions, royalties…

Les origines de l'immobilier fractionné remontent aux années 2010, avec l'émergence de plateformes en ligne qui facilitent ce type de transactions, permettant à des particuliers de participer à des projets immobiliers avec des montants d'investissement réduits. Cette méthode d'investissement attire particulièrement ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille sans les tracas de la gestion immobilière quotidienne. L’immobilier fractionné se décline en plusieurs catégories : immobilier résidentiel, commercial, industriel, touristique…

En investissant dans l'immobilier fractionné, les investisseurs peuvent bénéficier de revenus locatifs proportionnels à leur investissement ainsi que d'une éventuelle plus-value à la revente de leur part. La gestion du bien est, quant à elle, prise en charge par une société spécialisée, ce qui enlève une grande partie du fardeau administratif et opérationnel normalement associé à la propriété immobilière.

En investissant dans l'immobilier fractionné, l'investisseur n'est pas vraiment propriétaire d’une partie du bien. Il détient des titres financiers, comme des obligations, qui sont calibrées pour fournir une part proportionnelle des revenus locatifs et de la plus-value à la revente.

Immobilier fractionné : comment ça marche ?

1. Sélection du bien : un opérateur ou une plateforme spécialisée sélectionne un bien immobilier. Ce bien peut être résidentiel, commercial, ou autre.

2. Division du bien : le bien est ensuite divisé en plusieurs fractions ou parts. Chaque fraction représente une part de la propriété du bien. La division est généralement gérée par une entité légale qui crée une structure spécifique, souvent une société civile immobilière (SCI) ou une forme similaire, pour détenir le bien. Les parts peuvent prendre différentes formes : actions, obligations, royalties, même si aujourd'hui le modèle obligataire est largement privilégié par l'ensemble des acteurs.

3. Vente des fractions : les fractions sont mises en vente, permettant ainsi à plusieurs investisseurs d'acheter des parts du bien. Les investisseurs peuvent choisir le nombre de fractions qu'ils souhaitent acheter en fonction de leur budget et de leur stratégie d'investissement.

4. Gestion du bien : une fois les fractions vendues, le bien est géré par une société de gestion ou l'opérateur de la plateforme. Cette gestion inclut la maintenance du bien, la gestion des locataires si le bien est loué, et toutes autres tâches administratives ou légales nécessaires.

5. Distribution des revenus : les revenus générés par le bien sont distribués aux détenteurs des fractions proportionnellement à leur part dans la propriété.

6. Vente du bien : les profits de la vente dont l'éventuelle plus-value sont partagés entre les détenteurs des fractions selon leur part de propriété.

Immobilier fractionné : cadre juridique et réglementaire

Si l'immobilier fractionné ouvre de nouvelles perspectives et marque une rupture avec les méthodes d'investissement traditionnelles, il demeure encadré par des règles juridiques et réglementaires bien établies. Il existe aujourd’hui plusieurs véhicules juridiques permettant de porter l’immobilier fractionné :

• Actions : l'investisseur acquiert une action de la société qui détient le bien et devient donc copropriétaire. Il touche ainsi une partie des revenus du bien via un versement de dividendes. Ce modèle est plus complexe et plus coûteux que le modèle obligataire, car il nécessite d’opérer une augmentation de capital afin de pouvoir procéder à l’émission des titres, et il implique le paiement de droits d’enregistrement de 5% dans le cadre d'acquisitions de parts ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière.
• Obligations :l'investisseur souscrit à une obligation et devient ainsi créancier de la société émettrice. Cette société lui reverse une partie des revenus locatifs et de la potentielle plus-value via des intérêts dont les modalités sont définies dans le contrat d’émission obligataire.
• Contrats de royalties : ce modèle permet aux investisseurs de percevoir une part des revenus générés par le bien immobilier. Il offre une flexibilité et des coûts de transaction réduits. Cependant, l’AMF a récemment publié une communication, le 23 décembre 2022, selon laquelle ces contrats doivent en principe s’analyser comme des titres de créances innommés et doivent donc être traités comme des titres financiers.

La société émettrice de titres financiers peut se financer soit directement via une offre au public de titres financiers, soit indirectement, en passant par une plateforme de crowdfunding détentrice d’un agrément prestataire de services de financement participatif (PSFP).

Dans le cadre d’une offre au public de titres financiers dont le montant total est inférieur à 8 millions d’euros sur les 12 derniers mois, la société doit déposer un document d’information synthétique (DIS) auprès de l’AMF avant l’émission des titres.

Quels sont les avantages de l'immobilier fractionné ?

Investir avec un ticket d'entrée faible

L'un des principaux avantages de l'immobilier fractionné est la possibilité d'investir dans des biens immobiliers avec un montant initial beaucoup plus faible que celui nécessaire à un investissement immobilier en direct. Par exemple, alors que l'achat d'un appartement peut nécessiter des dizaines de milliers d'euros en apport initial, l'immobilier fractionné permet de commencer à investir avec des sommes aussi faibles que quelques dizaines d'euros. Cela ouvre la porte à un plus grand nombre d'investisseurs, permettant même aux petits épargnants de diversifier leur portefeuille en incluant de l'immobilier.

Ne pas gérer l'opérationnel

Avec l'immobilier fractionné, la gestion quotidienne du bien est assurée par des professionnels. Cela signifie que les investisseurs n'ont pas à se préoccuper des aspects gestionnaires tels que la recherche de locataires, la maintenance ou les réparations, ce qui simplifie grandement l'investissement immobilier.

Percevoir des revenus réguliers sans rien faire

Les investisseurs reçoivent des revenus locatifs proportionnels à leur part dans le bien, sans avoir à intervenir directement. Cela crée une source de revenu passive idéale pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier sans les tracas associés à la propriété pleine. De plus, certains projets d’immobilier fractionné permettent de bénéficier d’intérêts composés. Le principe des intérêts composés est simple : lorsque vous investissez de l'argent, vous gagnez des intérêts non seulement sur le capital initial, mais également sur les intérêts accumulés au fil du temps. Ainsi, vos intérêts génèrent à leur tour d'autres intérêts, et ce processus se répète indéfiniment.

Percevoir la plus-value à la revente du projet

En plus des revenus locatifs, les investisseurs peuvent également bénéficier de la plus-value réalisée sur le bien au moment de sa revente. Cette appréciation du prix du bien augmente le retour sur investissement, rendant l'immobilier fractionné attrayant sur le long terme.

Diversifier activement ses investissements

L'immobilier fractionné offre aux investisseurs la flexibilité de choisir dans quels projets ils veulent investir, leur permettant de sélectionner des biens qui correspondent à leurs objectifs d'investissement et à leur appétit pour le risque. Ce n’est pas le cas d’autres produits immobiliers, comme par exemple les SCPI, ou vous investissez dans un “groupe” de projets immobiliers, sans pouvoir choisir un à un les projets qui vous intéressent.

Quels sont les risques ?

Investir dans l'immobilier fractionné comporte plusieurs risques que les investisseurs doivent prendre en compte pour prendre des décisions éclairées :

• Risques de liquidité : bien que l'immobilier fractionné offre plus de flexibilité que les investissements immobiliers traditionnels, la revente des parts peut parfois être moins fluide, surtout dans des marchés volatils. Il est important de considérer ce facteur lors de la planification de vos investissements à court terme.
• Dépendance aux gestionnaires : la réussite de votre investissement peut largement dépendre de la compétence et de l'intégrité des gestionnaires de la plateforme choisie. Une mauvaise gestion peut affecter les rendements et la valeur de votre investissement.
• Fluctuations du marché : comme pour tout investissement immobilier, les parts fractionnées sont sujettes aux fluctuations du marché. Les changements dans l'économie ou dans le secteur immobilier peuvent affecter la valeur de votre investissement. C'est le cas par exemple pour les projets d'immobilier fractionné portant sur l'immobilier tertiaire.
• Frais divers : les plateformes d'immobilier fractionné peuvent prélever des frais pour la gestion et l'administration des biens. Il est crucial de comprendre ces coûts car ils peuvent réduire les rendements globaux de votre investissement.

Ces risques ne doivent pas nécessairement dissuader l'investissement, mais ils doivent être pris en compte et gérés avec soin pour maximiser les avantages tout en minimisant les potentiels désavantages.

Comment investir dans l’immobilier fractionné ?

Étapes pour investir en immobilier fractionné

1. Recherche : commencez par effectuer des recherches sur les différentes plateformes qui offrent des opportunités d'investissement immobilier fractionné. Évaluez leur crédibilité, les stratégies d’investissement choisies (localisation, mode d’exploitation du bien : courte durée ? Longue durée ? …)
2. Sélection du projet: une fois que vous avez choisi une plateforme, examinez les différents projets disponibles. Prenez en considération la localisation du bien, le plan de développement, les prévisions de rendement et les risques associés.
3. Investissement: après avoir sélectionné un projet, vous pouvez procéder à l'investissement. Cela implique généralement de s'inscrire sur la plateforme, de passer par un processus de vérification, et de contribuer financièrement à hauteur de la part que vous souhaitez acquérir.
4. Gestion et suivi: bien que la gestion opérationnelle soit prise en charge par la plateforme, il reste important de suivre l'évolution de votre investissement et de rester informé des éventuelles décisions ou changements qui pourraient affecter le bien.

Conseils pour sélectionner les bons projets

• Diversifiez vos investissements: ne placez pas tout votre capital dans un seul projet. La diversification peut aider à réduire les risques.
• Analysez le marché local: comprendre le marché immobilier local peut vous donner des indices sur le potentiel de croissance de votre investissement.
• Prudence avec les prévisions de rendement: évaluez les prévisions de manière critique, étudiez bien la manière dont les prévisions de rendement du projet on été réalisées (quelles hypothèses ont été prises concernant les charges, la revalorisation ?)
• Vérifier les frais : les frais viennent diminuer votre rentabilité. Selon les plateformes et les projets, il est donc important de vérifier que le rendement affiché sur le projet inclut déjà les frais (auquel cas il s’agi d’un rendement net) ou si ceux si il existe des frais d’entrée, de sortie et de gestion qui viennent diminuer le rendement affiché.

Quelle est la différence entre immobilier fractionné et crowdfunding immobilier ?

L'immobilier fractionné et le crowdfunding immobilier partagent des similitudes, car tous deux permettent d'investir dans l'immobilier avec des montants réduits.

Cependant, il existe des distinctions clés entre les deux :

• Nature de l'investissement : le crowdfunding immobilier se concentre souvent sur le financement de projets de développement, de rénovation ou d'achat/revente, où les investisseurs financent un projet en échange de rendements basés sur la performance du projet une fois complété. L'immobilier fractionné, en revanche, implique l'achat de parts d'un bien existant, offrant ainsi des revenus locatifs réguliers et une part de la plus-value lors de la revente.
• Niveau de risque : bien que l'immobilier fractionné et le crowdfunding immobilier partagent certains aspects, leurs niveaux de risque peuvent différer significativement. L'immobilier fractionné permet aux investisseurs d'acheter des parts dans des propriétés spécifiques, ce qui peut offrir une meilleure prévisibilité des rendements grâce à la sélection ciblée des biens. En revanche, le crowdfunding immobilier implique souvent l'investissement dans des projets de développement ou de rénovation, ce qui peut entraîner des risques plus élevés liés aux délais de construction, aux approbations réglementaires et à la performance du promoteur. Dans un contexte d'augmentation significative des coûts des matériaux et de baisse des prix à court terme, attention aux défauts de paiement, particulièrement si l'entité responsable du projet est financièrement fragile.
• Durée de l'investissement : les investissements en crowdfunding immobilier sont généralement à terme fixe, souvent quelques années jusqu'à ce que le projet soit achevé et vendu. L'investissement fractionné peut être à plus long terme, car il dépend de la tenue du bien, de sa mise en location et de sa revente éventuelle.

Pour en savoir plus, consultez notre comparatif détaillé entre l'immobilier fractionné et le crowdfunding immobilier.

Quelle est la différence entre immobilier fractionné et SCPI ?

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et l'investissement immobilier fractionné représentent deux formes d'investissement dans l'immobilier, chacune avec ses particularités. Introduites dans les années 60, les SCPI sont des fonds qui acquièrent et gèrent un ensemble de biens immobiliers, offrant ainsi une forme d'investissement collectif.

• Gestion du portefeuille : en pratique, une SCPI collecte des fonds auprès d'investisseurs privés dans le but d'acheter et de développer un portefeuille diversifié de biens immobiliers, incluant des bureaux, des commerces et des logements, entre autres. La composition de ce portefeuille est déterminée par la stratégie spécifique de la SCPI. En résumé, en investissant dans une SCPI, vous investissez dans un portefeuille de biens immobiliers prédéfini, qui évolue avec le temps alors qu’en immobilier fractionné vous constituez vous même votre portefeuille en choisissant les biens sur lesquels vous voulez investir.
• Ticket d’entrée plus élevé : en général le ticket d’entrée est toujours supérieur à 1000€, contrairement à l’immobilier fractionné ou il est possible d’investir à partir de quelques dizaines d’euros selon les plateformes
• Rendements : les rendements des SCPI ont été de 4,52% en moyenne en 2023 selon pierrepapier.fr, donc inférieurs à l’immobilier fractionné (de 5% à 8% net), en raison des frais imposés par les SCPI (frais d’entrée, sortie, gestion) et à la dévalorisation de l'immobilier tertiaire.
• Frais : attention, les SCPI sont réputées pour leurs frais élevés ! Frais de souscription, frais de gestion, frais de sortie... En général, ces frais sont nettement supérieurs à ceux pratiqués par les acteurs de l'immobilier fractionné.
• Liquidité : les parts de SCPI sont généralement moins liquides que les obligations souscrites dans le cadre de projets d'immobilier fractionné. Les SCPI peuvent aussi imposer des périodes de détention minimales ou des pénalités pour retraits anticipés. En périodes de décote ou de baisse de la demande, il peut être plus difficile de revendre ses parts rapidement et au prix souhaité. Il est donc essentiel de bien comprendre ces aspects avant d'investir dans les SCPI.

Bon à savoir : Il est crucial de porter une attention particulière à la spécialisation des SCPI dans l'immobilier tertiaire (bureaux, commerces, etc.). Les fluctuations conjoncturelles, comme la récente hausse des taux d'intérêt, ont pu diminuer la valeur de certains fonds. Cette situation pourrait s'inscrire dans la durée en raison de l'évolution des modes de travail et de consommation, comme l'augmentation du télétravail, l'essor du coworking et le développement du commerce en ligne.

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Qui sont les acteurs de l'immobilier fractionné en France ?

Le marché de l'immobilier fractionné en France est dynamique, avec plusieurs acteurs clés qui facilitent l'accès à cet investissement novateur. Voici quelques-unes des plateformes les plus notables :

Fragments.homes

Lancé en 2022, Fragments est une marque du groupe Prello qui permet d'investir à partir de 50€ sous forme d'obligations dans des biens exploités en location courte durée, situés dans des zones à fort potentiel touristique. L'horizon de placement des projets est de 8 ans. Les rendements nets proprosés vont de 6 à 8% net selon les projets, et l'éventuelle plue-value est restitués aux investisseurs à la fin du projet.

Bon à savoir : la location courte durée permet de générer des rendements supérieurs à la location longue durée ou à l'immobilier commercial (à condition de bien choisir la zone, la capacité d'accueil et la mise en location). Pour en savoir plus sur la stratégie d'investissement, consultez cet article.

Chaque semaine, des chasseurs expérimentés identifient et qualifient plusieurs dizaines de biens immobiliers qui correspondent à un cahier des charges précis. Nous retenons uniquement les meilleures opportunités grâce à un système de notation interne basé sur le rendement, le positionnement prix du bien sur son marché, le dynamisme du marché immobilier local et l'attractivité touristique de la zone. Lors de nos visites, nous faisons plus d'une centaine de points de contrôle. Nous chiffrons ensuite les travaux, affinons le montage financier du projet et négocions l'acquisition dans les meilleures conditions. Chaque bien est ensuite mis en location sur des plateformes comme AirBnB, Booking.com et géré par la conciergerie interne de Prello pour garantir une expérience locative de qualité. Cette approche intégrée permet de maitriser 100% de la chaine de valeur du projet et donc de réduire les frais afin de restituer un meilleur rendement aux investisseurs.

Bon à savoir : les biens sont sourcés les chasseurs immobilier du groupe Prello, dont font partie Fragments et Je Rêve d'une Maison. Notre service de chasse est noté 4,9/5 sur Google, avec plus de 500 avis.

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Les frais prélevés par Fragments sont déjà intégrés dans les rendements affichés pour chaque projet. Par conséquent, si un projet annonce un rendement net de 8%, il n'y a aucun frais supplémentaire à déduire de ce pourcentage. Voici le détail des frais inclus dans le rendement :

• Frais de souscription : ils s'élèvent à 5% du montant total du projet. Ces frais englobent les coûts liés à notre système de paiement, à la structuration juridique du projet, y compris la relecture par nos avocats et la vérification des comptes par un commissaire aux comptes, ainsi que la marge de Fragments.

A titre comparatif, les frais de souscription s'élèvent en moyenne à 12 % pour l'achat de parts de SCPI et à 10 % chez d'autres acteurs de l'immobilier fractionné.

• Frais de gestion locative : 10% des rendements locatifs générés par le bien

Bon à savoir : une conciergerie locative prend en moyenne 20 à 25% des revenus générés par un bien. En internalisant cette fonction, nous limitons les frais à 10%, un tarif très compétitif que vous ne trouverez nulle part ailleurs pour de la gestion de locations courte durée.

• Chez Fragments, aucun frais n'est prélevé sur l'éventuelle plus-value d'un projet. Si une plus-value est réalisée, elle est intégralement reversée aux investisseurs. Cette pratique contraste avec celle d'autres acteurs, tels que Tantiem, qui prélèvent des frais sur l'éventuelle plus-value.

Tantiem

Comme ses concurrents, Tantiem propose d'investir dans l'immobilier sous forme d'obligations, avec un ticket d'entrée fixé à 100 €. La plateforme offre une diversité de projets, couvrant aussi bien l'immobilier commercial que résidentiel, incluant logements, commerces et bureaux. Les rendements distribués varient entre 5 % et 6,5 % net. L'horizon de placement des projets est de 6 à 8 ans.

Les frais, déjà inclus dans le rendement, se décomposent comme suit :

• frais de souscription de 8 % à 10 % selon le projet
• frais de gestion pour la mise en location, qui vont de 4 % à 10 % — environ 4 % pour l'immobilier commercial et jusqu'à 10 % pour des projets résidentiels en location longue durée. À titre comparatif, une agence de location prélève en moyenne 4 % pour ce type se service.
• frais sur l'éventuelle plus-value du projet. (variable selon le projet, 10% en moyenne)

Blocks

Blocks propose également d'investir dans l'immobilier sous forme d'obligations, à partir de 1 €. Les projets disponibles concernent uniquement l'immobilier commercial, principalement localisés à Paris, incluant des commerces de bouche et des restaurants. Les rendements proposés varient de 4 % à 6 %.

Les frais, déjà inclus dans le rendement, se décomposent comme suit :

• frais de souscription de 10 % du prix du projet
• frais de gestion de 10 % des revenus générés

Malheureusement, suite à la crise touchant l'immobilier commercial, Blocks n'est actuellement plus en mesure de proposer de nouveaux projets.

Bricks (aujourd'hui devenue un acteur du crowdfunding)

En 2022, Bricks s'est distingué comme l'un des pionniers du secteur de l'immobilier fractionné. Cependant, l'entreprise a dû suspendre ses activités pour se conformer aux normes de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Aujourd'hui, Bricks s'apparente plus à une plateforme de crowdfunding.

Bricks offre aux promoteurs immobiliers et aux marchands de biens la possibilité de financer leurs projets via la communauté Bricks, plutôt que de recourir à un financement bancaire traditionnel. Il s'agit donc d'une plateforme de crowdfunding immobilier, plus que d'immobilier fractionné. Le seuil d'investissement minimum est de 10€. La société propose des obligations à taux fixe, ce qui implique que les investisseurs ne profitent pas des plus-values potentielles à la revente (sauf dans certains cas, via un bonus de détention). L'horizon de placement des projets va de quelques mois à plusieurs années.

La plateforme présente une variété de projets, tant dans l'immobilier commercial que résidentiel. Les frais, déjà inclus dans le rendement, vont de 10% à 12% selon la nature du projet. Les rendements distribués sont en moyenne de 8%.

Il convient de noter que le niveau de risque est élevé, compte tenu de la nature du financement de promoteurs et de marchands de biens.

Pour en savoir plus, consultez notre comparatif des acteurs de l'immobilier fractionné.

Autres acteurs

Streal et Wally.io sont aussi des acteurs de l'immobilier fractionné, mais qui n'on pour le moment pas encore financé au moins un projet dans sa globalité.

Tableau comparatif

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Conclusion

L'immobilier fractionné représente une excellente opportunité pour diversifier et démocratiser vos investissements immobiliers. Accessible à ceux qui disposent de budgets plus limités, cette méthode d'investissement vous permet d'entrer sur le marché immobilier sans les contraintes traditionnellement associées à la possession complète d'un bien. Avec la capacité de choisir spécifiquement dans quels projets investir, vous bénéficiez non seulement de revenus locatifs réguliers mais aussi d'un potentiel de plus-value significatif à la revente.

Les plateformes spécialisées en France offrent des opportunités diversifiées pour investir dans des biens de qualité avec une gestion simplifiée. Cette facilité d'accès, combinée à la flexibilité dans le choix des projets, rend l'immobilier fractionné particulièrement attrayant pour les nouveaux investisseurs ainsi que pour ceux qui cherchent à étendre leur portefeuille sans s'engager dans des gestions complexes.

Questions fréquentes sur l'immobilier fractionné

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