L’immobilier est un placement traditionnel qui offre un ratio bénéfices-risques très intéressant dans une logique de portefeuille diversifié. Cependant, il nécessite généralement un apport important et une gestion locative au quotidien (par exemple toutes les démarches administratives, l’encaissement du loyer). L’immobilier fractionné et les SCPI sont deux solutions qui permettent d’investir dans l’immobilier en déléguant la gestion et qui sont donc à considérer dans une stratégie immobilière. Mais alors, quelles sont les différences exactes entre ces deux types de placements ? C'est ce que nous allons voir dans cet article.
Qu’est-ce que l’Immobilier Fractionné ?
L'immobilier fractionné permet d'investir dans des fractions de biens immobiliers. C'est un modèle d'investissement moderne qui offre aux investisseurs la possibilité de participer au marché immobilier avec des montants réduits, offrant un accès à des revenus locatifs et des plus-values potentielles de la revente des biens.
Qu’est-ce que l’investissement en SCPI ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), également appelées "pierre-papier", sont une forme populaire d'investissement collectif en France depuis les années 60. Elles offrent aux investisseurs la possibilité de mutualiser leurs capitaux pour acheter et gérer un ensemble diversifié de propriétés immobilières. En achetant des parts de SCPI, les investisseurs reçoivent en échange une part proportionnelle des revenus locatifs produits par ces biens, distribués sous forme de dividendes.
Concrètement, l'investisseur devient associé de la société civile immobilière qui est elle-même propriétaire de biens immobiliers (commerces, hôtels, bureaux, centres commerciaux, locaux d'activités, entrepôts logistiques mais aussi établissements de santé et même des crèches). Ces biens sont mis en location par la société de gestion qui collecte les loyers et les redistribue aux associés au prorata de leur mise de départ.
Les SCPI se classent en trois catégories principales : les SCPI de rendement, qui cherchent à maximiser le rendement annuel via des biens à fort potentiel locatif; les SCPI fiscales, qui offrent des avantages fiscaux en investissant dans des biens rénovables éligibles à des déductions fiscales; et les SCPI de valorisation, qui visent la réalisation de plus-value à long terme plutôt que la distribution de revenus réguliers.
Comparatif SCPI - Immobilier fractionné : Quels sont les points communs ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et l'investissement dans l'immobilier fractionné partagent plusieurs avantages clés qui les rendent attrayants pour les investisseurs souhaitant se lancer dans l'immobilier sans les tracas liés à la gestion directe des propriétés. Voici une exploration approfondie de leurs points communs :
Un investissement indirect dans l'immobilier
Les SCPI et l'immobilier fractionné permettent aux investisseurs d'acquérir des parts dans des propriétés sans avoir besoin de gérer les biens au quotidien. Cela élimine les défis associés à la gestion des locataires, à l'entretien des propriétés, et à d'autres responsabilités opérationnelles, rendant l'investissement immobilier accessible même aux novices.
Une diversification des investissements
Ces deux formes d'investissement offrent des opportunités significatives de diversification. Les SCPI investissent généralement dans un large éventail de biens immobiliers commerciaux, tels que des bureaux, des centres commerciaux ou des établissements de santé, répartis sur différentes régions. L'immobilier fractionné suit un principe similaire, permettant aux investisseurs d'acheter des parts dans divers types de propriétés et localisations, réduisant ainsi le risque global en dispersant l'investissement sur plusieurs marchés.
Un potentiel de rendement attractif
Tant les SCPI que l'immobilier fractionné cherchent à maximiser les rendements pour les investisseurs à travers les revenus locatifs et la possibilité de réaliser des plus-values à long terme. Les dividendes sont généralement distribués de manière régulière, offrant une source de revenu passif. De plus, si le marché immobilier connaît une appréciation, les investisseurs peuvent bénéficier d'une augmentation de la valeur de leurs parts, potentiellement augmentant leur retour sur investissement lors de la revente des parts.
En somme, tant les SCPI que l'immobilier fractionné simplifient l'accès à l'investissement immobilier tout en offrant une approche moins gérante mais potentiellement lucrative. Cette méthode est idéalement adaptée aux individus qui préfèrent une implication moindre tout en bénéficiant des avantages financiers de l'immobilier, un secteur traditionnellement robuste et rentable.
Comparatif SCPI - Immobilier fractionné : Quelles sont les principales différences ?
Investir dans l'immobilier peut prendre de nombreuses formes, et comprendre les différences entre les SCPI et l'immobilier fractionné est crucial pour faire un choix éclairé. Voici les principales distinctions entre ces deux options d'investissement.
Une diversification passive pour les SCPI
Les SCPI sont des structures régulées qui collectent des fonds de multiples investisseurs pour acquérir un portefeuille diversifié de biens immobiliers commerciaux et résidentiels. En revanche, l'immobilier fractionné permet d'investir dans des parts d'un ou plusieurs biens spécifiques, souvent via des plateformes en ligne, ce qui peut impliquer un choix plus direct et personnel des propriétés.
Ainsi, les SCPI offrent une diversification automatique à travers un vaste portefeuille de biens. Avec l'immobilier fractionné, la diversification dépend des choix de l'investisseur, qui peut sélectionner différents types de propriétés ou marchés, mais cela nécessite une démarche plus active et personnalisée.
💡 A noter : ni les SCPI ni l'immobilier fractionné ne rendent les investisseurs propriétaires. En réalité, les investisseurs possèdent des titres financiers (obligations, actions, parts...) qui leur donnent droit à un revenu proportionnel à leur investissement (dividendes, coupons) provenant des revenus locatifs générés par les biens.
Un ticket d’entrée plus élevé pour les SCPI
Typiquement, le ticket d'entrée pour investir dans les SCPI est d'environ 1000€, tandis que pour l'immobilier fractionné, il est souvent possible de débuter avec seulement quelques dizaines d'euros chez la plupart des opérateurs.
Une liquidité moindre pour les scpi
Les parts de SCPI peuvent être moins liquides que les investissements dans le crowdfunding ou l'immobilier fractionné, car la revente des parts dépend souvent des conditions du marché et des règles fixées par la société de gestion. Le crowdfunding et l'immobilier fractionné peuvent offrir des mécanismes de sortie plus flexibles ou plus rapides, selon la structure de l'investissement.
4,52% de rendement net moyen pour les SCPI, contre 5% à 8% pour l'immobilier fractionné
En moyenne sur 2023, le rendement des SCPI était de 4,52% net (source : pierrepapier.fr), mais attention, le rendement dépend en grande partie du type de biens dans lesquels la SCPI investi (bureaux, commerces, santé, etc.). Avec la crise de l'immobilier commercial, certaines SCPI se sont trouvées en grandes difficultés en 2023 et ont dû drastiquement baisser le prix de leurs parts, pénalisant ainsi les investisseurs. À l'inverse, certaines SCPI, dont les placements sont diversifiés entre l'immobilier commercial, tertiaire et résidentiel, ont su tirer leur épingle du jeu.
Les rendements de l’immobilier fractionné vont de 5% à 8% en moyenne. Le rendement dépend largement du type de biens proposés et de la stratégie choisie (commerce, bureaux, résidentiel, location longue durée, location courte durée). Certains acteurs comme Bloks se sont retrouvés en difficulté à cause de la crise de l'immobilier tertiaire. D'autres, que nous ne citerons pas dans cet article, proposent des rendements alléchants mais déconnectés de la réalité, car les hypothèses prises en compte dans le calcul sont irréalistes.
💡 Dans tous les cas, il est impératif de comprendre dans quoi vous investissez et comment le rendement affiché a été calculé, avec quelles hypothèses. Certains acteurs ne se privent pas de prendre des hypothèses irréalistes pour gonfler le rendement cible !
Des frais élevés pour les SCPI
Bien sûr, le fait de ne pas gérer l'opérationnel (contrairement à un investissement immobilier direct) entraîne des frais coté SCPI comme coté immobilier fractionné.
Attention, les SCPI sont réputées pour leurs frais élevés !
- Les frais d’entrée, souvent appelés frais de souscription, varient généralement entre 8% et 12% du montant investi, couvrant les coûts de constitution, de recherche et d'acquisition des biens immobiliers.
- Les frais de gestion annuels, qui sont prélevés pour couvrir l'administration des propriétés et la gestion courante de la SCPI. Ces frais de gestion sont typiquement de l'ordre de 6% à 12% des revenus locatifs générés, dépendant de la société de gestion. Il est essentiel pour les investisseurs de bien comprendre ces frais, car ils peuvent significativement affecter le rendement net de leur investissement.
- Les frais de cession : ils sont généralement dus en cas de revente d’une SCPI à capital fixe. Ils correspondent aux frais dépensés par la SCPI pour la mise en confrontation des offres d’achat et de vente entre deux associés. Il s’agit d’une vente gré à gré, c’est-à-dire que vendeur et acheteur se sont librement entendus sur le prix. Ces frais sont le plus souvent payés par l’acheteur.
À ces frais peuvent encore s’ajouter d’autres frais ! Par exemple les frais d’arbitrage, et frais de suivi et pilotage des travaux. Vous l’aurez compris, mieux vaut être vigilant.
En comparaison, l'immobilier fractionné offre une structure de frais considérablement réduite. Cette économie est possible grâce à la digitalisation de la gestion et à l'absence d'intermédiaires physiques, permettant ainsi des investissements plus directs et moins coûteux. Pour les investisseurs, cela se traduit par une meilleure rentabilité potentielle de leurs investissements. En général, les frais sont déjà inclus dans le rendement, ce qui veut dire que le rendement affiché sur le projet est net de frais. Par exemple, chez Fragments, les frais inclus dans le rendement sont les suivants :
- Les frais d’entrée : 5%
- Les frais de gestion sont de 10% des revenus locatifs générés (contre 20% à 25% pour une conciergerie locative classique, si vous investissiez en direct)
- Pas de frais de sortie ou de frais sur l’éventuelle plus-value.
Des sous-jacents différents entre SCPI et immobilier fractionné
Les actifs sous-jacents des SCPI sont généralement des biens immobiliers diversifiés à usage commercial ou résidentiel. Dans l'immobilier fractionné, les actifs peuvent varier largement, allant des appartements individuels aux immeubles commerciaux, offrant une sélection plus ciblée basée sur les préférences individuelles.
Bon à savoir : depuis 2023, la surexposition des SCPI à l’immobilier tertiaire actuellement en berne amène les fonds à réévaluer à la baisse la valeur des parts et les rendements annoncés.
Plus d'options de financement pour l'investissement en SCPI
Pour acquérir des parts de SCPI, il est possible, dans certains cas, de financer ces parts à crédit.
Si la somme nécessaire pour acheter des parts de SCPI à crédit est inférieure à 75 000 euros, il est envisageable de recourir à un crédit à la consommation. Toutefois, le taux d'intérêt pour ce type de crédit est souvent plus élevé. Au-delà de cette somme, il sera nécessaire de souscrire à un prêt immobilier, soit amortissable soit in fine.
L'avantage majeur de la SCPI à crédit est de bénéficier d'un effet de levier grâce à des taux d'intérêt faibles, permettant ainsi de préserver votre épargne. Un autre avantage est que les mensualités du prêt peuvent être partiellement couvertes par les revenus fonciers générés.
Pour l’immobilier fractionné, bien que le financement comptant soit possible, le recours au crédit n'est pas une option disponible.
Une fiscalité plus avantageuse pour l'immobilier fractionné
Les revenus locatifs issus des parts de SCPI sont considérés par l'administration fiscale comme des revenus fonciers et entrent donc dans l'assiette de l'impôt sur le revenu, en plus des prélèvements sociaux de 17,2%. Pour les hauts revenus, la charge fiscale peut être importante : si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition de 30%, vous serez taxé à hauteur de 47,2% sur ces revenus. Pour une TMI de 41%, la taxation dépasse 50%. Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value potentielle est également soumise à l'imposition des plus-values immobilières. Il est possible d'optimiser cette taxation en logeant les parts de SCPI dans une assurance vie.
Les parts de SCPI sont aussi prises en compte dans le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Quant aux revenus locatifs issus de l’immobilier fractionné, dans la majorité des cas, ils sont taxés au prélèvement forfaitaire unique (flat tax) par défaut, soit à 12,8% d'impôt sur le revenu plus 17,2% de prélèvements sociaux (il est également possible d'opter pour le barème progressif si cela est avantageux).
Un des grands avantages de l’immobilier fractionné est que vos obligations ne sont pas incluses dans le calcul de l'IFI, ce qui représente un avantage non négligeable pour les hauts revenus.
Conclusion - SCPI vs Immobilier Fractionné : un choix stratégique pour diversifier vos investissements
L'investissement dans l'immobilier, qu'il soit via des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ou par le biais de l'immobilier fractionné, offre une opportunité alléchante pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille sans la nécessité de gérer directement des biens immobiliers. Chacune de ces options a ses propres avantages et peut convenir à différents types d'investisseurs en fonction de leurs objectifs spécifiques, de leur situation financière, et de leur tolérance au risque.
Les SCPI, grâce à leur gestion professionnelle et à leur capacité à distribuer des revenus réguliers issus d'un portefeuille diversifié de biens, sont idéales pour ceux qui recherchent un revenu passif stable avec une implication minimale dans la gestion quotidienne. Elles sont également appropriées pour les investisseurs qui préfèrent un accès plus traditionnel à l'immobilier avec un ticket d'entrée relativement accessible.
D'autre part, l'immobilier fractionné se distingue par sa flexibilité et sa capacité à offrir des investissements plus ciblés avec des montants initiaux souvent plus faibles. Cette méthode attire particulièrement les investisseurs technophiles et ceux qui cherchent à avoir un contrôle plus direct sur leurs choix d'investissement immobilier. De plus, les frais généralement plus bas et la structure fiscale avantageuse rendent l'immobilier fractionné attrayant, surtout pour ceux qui sont concernés par la fiscalité des investissements traditionnels.
En conclusion, que vous optiez pour les SCPI ou l'immobilier fractionné, l'important est de bien comprendre les caractéristiques et les risques associés à chaque option. Prendre le temps d'évaluer comment chaque type d'investissement s'aligne avec vos objectifs financiers personnels vous permettra de maximiser vos chances de succès. L'immobilier reste une composante essentielle d'une stratégie de diversification bien équilibrée, capable de fournir à la fois sécurité et rendements attractifs dans le long terme.
Qu’est-ce que l’Immobilier Fractionné ?
L'immobilier fractionné permet d'investir dans des fractions de biens immobiliers. C'est un modèle d'investissement moderne qui offre aux investisseurs la possibilité de participer au marché immobilier avec des montants réduits, offrant un accès à des revenus locatifs et des plus-values potentielles de la revente des biens.
Qu’est-ce que l’investissement en SCPI ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), également appelées "pierre-papier", sont une forme populaire d'investissement collectif en France depuis les années 60. Elles offrent aux investisseurs la possibilité de mutualiser leurs capitaux pour acheter et gérer un ensemble diversifié de propriétés immobilières. En achetant des parts de SCPI, les investisseurs reçoivent en échange une part proportionnelle des revenus locatifs produits par ces biens, distribués sous forme de dividendes.
Concrètement, l'investisseur devient associé de la société civile immobilière qui est elle-même propriétaire de biens immobiliers (commerces, hôtels, bureaux, centres commerciaux, locaux d'activités, entrepôts logistiques mais aussi établissements de santé et même des crèches). Ces biens sont mis en location par la société de gestion qui collecte les loyers et les redistribue aux associés au prorata de leur mise de départ.
Les SCPI se classent en trois catégories principales : les SCPI de rendement, qui cherchent à maximiser le rendement annuel via des biens à fort potentiel locatif; les SCPI fiscales, qui offrent des avantages fiscaux en investissant dans des biens rénovables éligibles à des déductions fiscales; et les SCPI de valorisation, qui visent la réalisation de plus-value à long terme plutôt que la distribution de revenus réguliers.
Comparatif SCPI - Immobilier fractionné : Quels sont les points communs ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et l'investissement dans l'immobilier fractionné partagent plusieurs avantages clés qui les rendent attrayants pour les investisseurs souhaitant se lancer dans l'immobilier sans les tracas liés à la gestion directe des propriétés. Voici une exploration approfondie de leurs points communs :
Un investissement indirect dans l'immobilier
Les SCPI et l'immobilier fractionné permettent aux investisseurs d'acquérir des parts dans des propriétés sans avoir besoin de gérer les biens au quotidien. Cela élimine les défis associés à la gestion des locataires, à l'entretien des propriétés, et à d'autres responsabilités opérationnelles, rendant l'investissement immobilier accessible même aux novices.
Une diversification des investissements
Ces deux formes d'investissement offrent des opportunités significatives de diversification. Les SCPI investissent généralement dans un large éventail de biens immobiliers commerciaux, tels que des bureaux, des centres commerciaux ou des établissements de santé, répartis sur différentes régions. L'immobilier fractionné suit un principe similaire, permettant aux investisseurs d'acheter des parts dans divers types de propriétés et localisations, réduisant ainsi le risque global en dispersant l'investissement sur plusieurs marchés.
Un potentiel de rendement attractif
Tant les SCPI que l'immobilier fractionné cherchent à maximiser les rendements pour les investisseurs à travers les revenus locatifs et la possibilité de réaliser des plus-values à long terme. Les dividendes sont généralement distribués de manière régulière, offrant une source de revenu passif. De plus, si le marché immobilier connaît une appréciation, les investisseurs peuvent bénéficier d'une augmentation de la valeur de leurs parts, potentiellement augmentant leur retour sur investissement lors de la revente des parts.
En somme, tant les SCPI que l'immobilier fractionné simplifient l'accès à l'investissement immobilier tout en offrant une approche moins gérante mais potentiellement lucrative. Cette méthode est idéalement adaptée aux individus qui préfèrent une implication moindre tout en bénéficiant des avantages financiers de l'immobilier, un secteur traditionnellement robuste et rentable.
Comparatif SCPI - Immobilier fractionné : Quelles sont les principales différences ?
Investir dans l'immobilier peut prendre de nombreuses formes, et comprendre les différences entre les SCPI et l'immobilier fractionné est crucial pour faire un choix éclairé. Voici les principales distinctions entre ces deux options d'investissement.
Une diversification passive pour les SCPI
Les SCPI sont des structures régulées qui collectent des fonds de multiples investisseurs pour acquérir un portefeuille diversifié de biens immobiliers commerciaux et résidentiels. En revanche, l'immobilier fractionné permet d'investir dans des parts d'un ou plusieurs biens spécifiques, souvent via des plateformes en ligne, ce qui peut impliquer un choix plus direct et personnel des propriétés.
Ainsi, les SCPI offrent une diversification automatique à travers un vaste portefeuille de biens. Avec l'immobilier fractionné, la diversification dépend des choix de l'investisseur, qui peut sélectionner différents types de propriétés ou marchés, mais cela nécessite une démarche plus active et personnalisée.
💡 A noter : ni les SCPI ni l'immobilier fractionné ne rendent les investisseurs propriétaires. En réalité, les investisseurs possèdent des titres financiers (obligations, actions, parts...) qui leur donnent droit à un revenu proportionnel à leur investissement (dividendes, coupons) provenant des revenus locatifs générés par les biens.
Un ticket d’entrée plus élevé pour les SCPI
Typiquement, le ticket d'entrée pour investir dans les SCPI est d'environ 1000€, tandis que pour l'immobilier fractionné, il est souvent possible de débuter avec seulement quelques dizaines d'euros chez la plupart des opérateurs.
Une liquidité moindre pour les scpi
Les parts de SCPI peuvent être moins liquides que les investissements dans le crowdfunding ou l'immobilier fractionné, car la revente des parts dépend souvent des conditions du marché et des règles fixées par la société de gestion. Le crowdfunding et l'immobilier fractionné peuvent offrir des mécanismes de sortie plus flexibles ou plus rapides, selon la structure de l'investissement.
4,52% de rendement net moyen pour les SCPI, contre 5% à 8% pour l'immobilier fractionné
En moyenne sur 2023, le rendement des SCPI était de 4,52% net (source : pierrepapier.fr), mais attention, le rendement dépend en grande partie du type de biens dans lesquels la SCPI investi (bureaux, commerces, santé, etc.). Avec la crise de l'immobilier commercial, certaines SCPI se sont trouvées en grandes difficultés en 2023 et ont dû drastiquement baisser le prix de leurs parts, pénalisant ainsi les investisseurs. À l'inverse, certaines SCPI, dont les placements sont diversifiés entre l'immobilier commercial, tertiaire et résidentiel, ont su tirer leur épingle du jeu.
Les rendements de l’immobilier fractionné vont de 5% à 8% en moyenne. Le rendement dépend largement du type de biens proposés et de la stratégie choisie (commerce, bureaux, résidentiel, location longue durée, location courte durée). Certains acteurs comme Bloks se sont retrouvés en difficulté à cause de la crise de l'immobilier tertiaire. D'autres, que nous ne citerons pas dans cet article, proposent des rendements alléchants mais déconnectés de la réalité, car les hypothèses prises en compte dans le calcul sont irréalistes.
💡 Dans tous les cas, il est impératif de comprendre dans quoi vous investissez et comment le rendement affiché a été calculé, avec quelles hypothèses. Certains acteurs ne se privent pas de prendre des hypothèses irréalistes pour gonfler le rendement cible !
Des frais élevés pour les SCPI
Bien sûr, le fait de ne pas gérer l'opérationnel (contrairement à un investissement immobilier direct) entraîne des frais coté SCPI comme coté immobilier fractionné.
Attention, les SCPI sont réputées pour leurs frais élevés !
- Les frais d’entrée, souvent appelés frais de souscription, varient généralement entre 8% et 12% du montant investi, couvrant les coûts de constitution, de recherche et d'acquisition des biens immobiliers.
- Les frais de gestion annuels, qui sont prélevés pour couvrir l'administration des propriétés et la gestion courante de la SCPI. Ces frais de gestion sont typiquement de l'ordre de 6% à 12% des revenus locatifs générés, dépendant de la société de gestion. Il est essentiel pour les investisseurs de bien comprendre ces frais, car ils peuvent significativement affecter le rendement net de leur investissement.
- Les frais de cession : ils sont généralement dus en cas de revente d’une SCPI à capital fixe. Ils correspondent aux frais dépensés par la SCPI pour la mise en confrontation des offres d’achat et de vente entre deux associés. Il s’agit d’une vente gré à gré, c’est-à-dire que vendeur et acheteur se sont librement entendus sur le prix. Ces frais sont le plus souvent payés par l’acheteur.
À ces frais peuvent encore s’ajouter d’autres frais ! Par exemple les frais d’arbitrage, et frais de suivi et pilotage des travaux. Vous l’aurez compris, mieux vaut être vigilant.
En comparaison, l'immobilier fractionné offre une structure de frais considérablement réduite. Cette économie est possible grâce à la digitalisation de la gestion et à l'absence d'intermédiaires physiques, permettant ainsi des investissements plus directs et moins coûteux. Pour les investisseurs, cela se traduit par une meilleure rentabilité potentielle de leurs investissements. En général, les frais sont déjà inclus dans le rendement, ce qui veut dire que le rendement affiché sur le projet est net de frais. Par exemple, chez Fragments, les frais inclus dans le rendement sont les suivants :
- Les frais d’entrée : 5%
- Les frais de gestion sont de 10% des revenus locatifs générés (contre 20% à 25% pour une conciergerie locative classique, si vous investissiez en direct)
- Pas de frais de sortie ou de frais sur l’éventuelle plus-value.
Des sous-jacents différents entre SCPI et immobilier fractionné
Les actifs sous-jacents des SCPI sont généralement des biens immobiliers diversifiés à usage commercial ou résidentiel. Dans l'immobilier fractionné, les actifs peuvent varier largement, allant des appartements individuels aux immeubles commerciaux, offrant une sélection plus ciblée basée sur les préférences individuelles.
Bon à savoir : depuis 2023, la surexposition des SCPI à l’immobilier tertiaire actuellement en berne amène les fonds à réévaluer à la baisse la valeur des parts et les rendements annoncés.
Plus d'options de financement pour l'investissement en SCPI
Pour acquérir des parts de SCPI, il est possible, dans certains cas, de financer ces parts à crédit.
Si la somme nécessaire pour acheter des parts de SCPI à crédit est inférieure à 75 000 euros, il est envisageable de recourir à un crédit à la consommation. Toutefois, le taux d'intérêt pour ce type de crédit est souvent plus élevé. Au-delà de cette somme, il sera nécessaire de souscrire à un prêt immobilier, soit amortissable soit in fine.
L'avantage majeur de la SCPI à crédit est de bénéficier d'un effet de levier grâce à des taux d'intérêt faibles, permettant ainsi de préserver votre épargne. Un autre avantage est que les mensualités du prêt peuvent être partiellement couvertes par les revenus fonciers générés.
Pour l’immobilier fractionné, bien que le financement comptant soit possible, le recours au crédit n'est pas une option disponible.
Une fiscalité plus avantageuse pour l'immobilier fractionné
Les revenus locatifs issus des parts de SCPI sont considérés par l'administration fiscale comme des revenus fonciers et entrent donc dans l'assiette de l'impôt sur le revenu, en plus des prélèvements sociaux de 17,2%. Pour les hauts revenus, la charge fiscale peut être importante : si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition de 30%, vous serez taxé à hauteur de 47,2% sur ces revenus. Pour une TMI de 41%, la taxation dépasse 50%. Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value potentielle est également soumise à l'imposition des plus-values immobilières. Il est possible d'optimiser cette taxation en logeant les parts de SCPI dans une assurance vie.
Les parts de SCPI sont aussi prises en compte dans le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Quant aux revenus locatifs issus de l’immobilier fractionné, dans la majorité des cas, ils sont taxés au prélèvement forfaitaire unique (flat tax) par défaut, soit à 12,8% d'impôt sur le revenu plus 17,2% de prélèvements sociaux (il est également possible d'opter pour le barème progressif si cela est avantageux).
Un des grands avantages de l’immobilier fractionné est que vos obligations ne sont pas incluses dans le calcul de l'IFI, ce qui représente un avantage non négligeable pour les hauts revenus.
Conclusion - SCPI vs Immobilier Fractionné : un choix stratégique pour diversifier vos investissements
L'investissement dans l'immobilier, qu'il soit via des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ou par le biais de l'immobilier fractionné, offre une opportunité alléchante pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille sans la nécessité de gérer directement des biens immobiliers. Chacune de ces options a ses propres avantages et peut convenir à différents types d'investisseurs en fonction de leurs objectifs spécifiques, de leur situation financière, et de leur tolérance au risque.
Les SCPI, grâce à leur gestion professionnelle et à leur capacité à distribuer des revenus réguliers issus d'un portefeuille diversifié de biens, sont idéales pour ceux qui recherchent un revenu passif stable avec une implication minimale dans la gestion quotidienne. Elles sont également appropriées pour les investisseurs qui préfèrent un accès plus traditionnel à l'immobilier avec un ticket d'entrée relativement accessible.
D'autre part, l'immobilier fractionné se distingue par sa flexibilité et sa capacité à offrir des investissements plus ciblés avec des montants initiaux souvent plus faibles. Cette méthode attire particulièrement les investisseurs technophiles et ceux qui cherchent à avoir un contrôle plus direct sur leurs choix d'investissement immobilier. De plus, les frais généralement plus bas et la structure fiscale avantageuse rendent l'immobilier fractionné attrayant, surtout pour ceux qui sont concernés par la fiscalité des investissements traditionnels.
En conclusion, que vous optiez pour les SCPI ou l'immobilier fractionné, l'important est de bien comprendre les caractéristiques et les risques associés à chaque option. Prendre le temps d'évaluer comment chaque type d'investissement s'aligne avec vos objectifs financiers personnels vous permettra de maximiser vos chances de succès. L'immobilier reste une composante essentielle d'une stratégie de diversification bien équilibrée, capable de fournir à la fois sécurité et rendements attractifs dans le long terme.
Responsable de la stratégie d’investissement au sein de groupe Prello, Antoine développe nos thèses immobilières et organise le sourcing et la sécurisation de nos biens sur nos différents concepts.
