Loi anti-Airbnb : que dit la nouvelle loi ?
La fameuse loi anti-Airbnb a récemment été votée par le Sénat, visant à réguler les locations de courte durée pour rééquilibrer le marché de la location. Ce texte n’a pas pour objectif d’interdire l’usage des plateformes "type Airbnb" ni d'imposer une réglementation très drastique, mais plutôt de trouver un équilibre entre activités touristiques saisonnières et vie des territoires le reste de l'année. Il complète les mesures déjà en place depuis quelques années (déclaration préalable en mairie, numéro d'enregistrement, taxe de séjour...).
Pourquoi cette loi anti-Airbnb ?
Crise du logement et zones tendues
Depuis une dizaine d’années, les locations de courte durée, communément appelées “locations Airbnb”, se sont multipliées au détriment du marché de la location longue durée, en particulier dans les zones tendues. En quelques années, près d’un million de meublés de tourisme ont remplacé des logements classiques destinés à l’habitat permanent.
Les habitants, notamment ceux qui cherchent à se loger en bord de mer et les étudiants dans les grandes villes, sont les premiers pénalisés par cette évolution. La spéculation immobilière a rendu difficile pour les résidents locaux de trouver des logements abordables. Dans les villes universitaires, 12% des jeunes abandonnent leurs études faute de trouver un logement. Les parlementaires ont donc souhaité inverser cette tendance en votant ce texte de loi.
Une niche fiscale injuste ?
Actuellement, les locations touristiques bénéficient d'un abattement fiscal élevé dans le cadre du micro-BIC, incitant de nombreux propriétaires à privilégier ce type de location plutôt que les locations longue durée. Cette situation est perçue comme injuste pour ceux qui louent à l'année en location nue.
- Location courte durée meublé classé : 71% d’abattement - Plafond de 188 700€ de revenus locatifs annuels
- Location courte durée meublé non classé : 50% d’abattement - Plafond de 77 700€ de revenus locatifs annuels
- Location longue durée nue : 30% d’abattement - Plafond de 15 000€ de revenus locatifs annuels
La loi sur les passoires énergétiques non applicable aux Airbnb : une injustice
Pour le moment, les logements loués sur Airbnb ne sont pas soumis aux mêmes exigences de rénovation énergétique que les locations longue durée. Cela crée une inégalité perçue comme injuste entre les différents types de locations.
Loi anti-Airbnb : que dit-elle exactement ?
Un cadre fiscal moins avantageux : abattement tronqué de 41%
La nouvelle loi introduit un cadre fiscal moins favorable pour les locations touristiques, réduisant les avantages fiscaux des propriétaires. Elle modifie le régime fiscal “micro-BIC”.
La mesure phare est la réduction de l'abattement fiscal, désormais ramené à 30% pour les meublés touristiques, alignant ainsi leur fiscalité sur celle des locations longue durée en régime micro-foncier.
- Location courte durée meublé classé : 50% d’abattement - Plafond de 77 700€ de revenus locatifs annuels
- Location courte durée meublé non classé : 30% d’abattement - Plafond de 23 000€ de revenus locatifs annuels
- Location longue durée nue : 30% d’abattement - Plafond de 15 000€ de revenus locatifs annuels
Un abattement de 50% est conservé pour les meublés de tourisme "classés" pour "conserver un caractère incitatif au classement" de ces logements touristiques. (en effet les “meublés classés”
💡 Bon à savoir : Si vous êtes propriétaire d'un logement meublé et envisagez de le proposer en location saisonnière, vous avez la possibilité de le faire classer comme "meublé de tourisme". Les propriétés ainsi classées sont évaluées sur la base de 112 à 133 critères et reçoivent une note allant de 1 à 5 étoiles. Cette classification permet de rassurer les voyageurs quant au confort et aux équipements qu'ils peuvent attendre du logement et de profiter d’une taxe de séjour réduite. Pour en savoir plus, consultez cet article sur les meublés de tourisme.
Obligations de déclaration
Le Sénat a également approuvé la mise en place d'un numéro d'enregistrement obligatoire pour toute location de meublé de tourisme, afin de garantir un meilleur contrôle de ces logements sur l'ensemble du territoire.
Renforcement du pouvoir des élus locaux
La nouvelle loi anti-Airbnb accorde un pouvoir accru aux élus locaux pour réguler les locations touristiques dans leurs communes. Ces mesures visent à offrir aux municipalités les outils nécessaires pour mieux contrôler le marché locatif et s'assurer que les intérêts des résidents permanents ne soient pas sacrifiés au profit des locations de courte durée.
1. Imposition de restrictions plus strictes : Les élus locaux peuvent désormais imposer des restrictions plus strictes sur les locations touristiques. Ils ont le pouvoir de limiter le nombre de jours pendant lesquels une résidence principale peut être louée en courte durée, généralement fixé à 90 jours par an.
2. Définition de zones spécifiques pour les locations : Les municipalités peuvent définir des zones spécifiques où les locations de courte durée sont autorisées ou interdites. Par exemple, elles peuvent déterminer que certaines parties de la ville, particulièrement celles où la demande de logements permanents est élevée, ne peuvent pas accueillir de locations touristiques. À l'inverse, des zones touristiques peuvent être créées pour concentrer les activités de location de courte durée, réduisant ainsi la pression sur les quartiers résidentiels.
3. Mise en place de quotas : Les élus locaux ont également la possibilité de mettre en place des quotas pour les changements d’usage des logements destinés à la location de courte durée. Ces quotas peuvent limiter le nombre de logements pouvant être convertis en meublés touristiques dans une zone donnée, empêchant ainsi une transformation massive des habitations permanentes en hébergements touristiques.
4. Renforcement des contrôles et des sanctions : La loi donne aux municipalités le pouvoir de renforcer les contrôles sur les locations de courte durée et de sanctionner les propriétaires qui ne respectent pas les nouvelles réglementations. Les contrôles peuvent inclure la vérification du respect des limites de durée de location, la conformité des logements aux normes de sécurité et de salubrité, et la vérification de l'enregistrement obligatoire des logements. Les sanctions pour non-respect peuvent être sévères, allant jusqu’à 20 000 euros en cas de fausse déclaration et 1 000 euros en cas de défaut d'enregistrement.
La loi sur les passoires énergétiques désormais applicable à la location courte durée
La nouvelle législation étend désormais les exigences de performance énergétique, communément appelées "loi sur les passoires énergétiques", aux locations de courte durée. Les propriétaires de meublés touristiques devront faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour leurs biens. À partir du 1er janvier 2034, les meublés qui ne sont pas dotés a minima d’une étiquette énergétique D ne pourront plus être loués.
Et pour ceux qui optent pour le régime réel ?
Les impacts mentionnés ci-dessus concernent les investisseurs qui choisissent le régime micro-BIC, c’est-à-dire l’abattement forfaitaire. Pour les investisseurs choisissant le régime réel, qui déduisent les charges réelles supportées par le bien et l’amortissement, ces nouvelles règles ne s'appliquent pas.
Bon à savoir : le régime réel est souvent plus avantageux et permet d’échapper à la nouvelle loi. Bien qu'il demande plus de gestion et de temps, il constitue un outil puissant pour la défiscalisation lorsqu'il est bien maîtrisé. Nous pouvons vous accompagner sur ce sujet.
Impacts potentiels sur le marché Airbnb
Une réduction de l’offre
La nouvelle loi anti-Airbnb pourrait réduire l'offre de locations touristiques. Les restrictions fiscales et les nouvelles obligations pourraient inciter de nombreux propriétaires à retirer leurs logements du marché des locations de courte durée, entraînant une augmentation des prix pour les locations restantes.
Plus de location longue durée ?
La loi pourrait également inciter certains propriétaires à se tourner vers des locations de longue durée, réduisant encore l'offre sur le marché touristique. Les nouvelles obligations et restrictions pourraient décourager les nouveaux investisseurs de se lancer dans le marché des locations de courte durée, pourtant plus rentable que la location longue durée dans la majorité des cas.
Et Fragments dans tout ça ?
Nous ciblons des zones épargnées par le durcissement de la législation sur les locations courte durée
Les mesures instaurées par la nouvelle loi visent principalement deux catégories de villes : celles ayant un taux élevé de résidences secondaires et celles comptant plus de 200 000 habitants. Notre objectif est de cibler des villes moyennes ou des villages présentant un fort attrait touristique, tout en veillant à ne pas compromettre la location longue durée. Pour chaque bien, nous nous assurons auprès de la mairie qu'il n'existe aucune contrainte réglementaire.
Nos biens sont rénovés pour s’adapter aux nouvelles réglementations DPE
Les biens que nous proposons sont toujours rénovés pour respecter les nouvelles règles relatives au DPE. Nous anticipons un bon DPE dès le début du projet afin de garantir une revalorisation optimale à la revente et de maîtriser les charges courantes telles que l'électricité et le chauffage.
La nouvelle loi et ses conséquences fiscales concernent les particuliers
Les implications fiscales et les réductions d’abattement forfaitaires ne concernent que la fiscalité des particuliers. Or, Fragments est une société assujetis au régime de l’IS. En tant qu’investisseur, vous n’êtes pas impacté puisque vous êtes propriétaires d’obligations, et non directement du bien immobilier.
Questions fréquentes sur la nouvelle loi Airbnb
Pourquoi cette loi anti-Airbnb ?
Crise du logement et zones tendues
Depuis une dizaine d’années, les locations de courte durée, communément appelées “locations Airbnb”, se sont multipliées au détriment du marché de la location longue durée, en particulier dans les zones tendues. En quelques années, près d’un million de meublés de tourisme ont remplacé des logements classiques destinés à l’habitat permanent.
Les habitants, notamment ceux qui cherchent à se loger en bord de mer et les étudiants dans les grandes villes, sont les premiers pénalisés par cette évolution. La spéculation immobilière a rendu difficile pour les résidents locaux de trouver des logements abordables. Dans les villes universitaires, 12% des jeunes abandonnent leurs études faute de trouver un logement. Les parlementaires ont donc souhaité inverser cette tendance en votant ce texte de loi.
Une niche fiscale injuste ?
Actuellement, les locations touristiques bénéficient d'un abattement fiscal élevé dans le cadre du micro-BIC, incitant de nombreux propriétaires à privilégier ce type de location plutôt que les locations longue durée. Cette situation est perçue comme injuste pour ceux qui louent à l'année en location nue.
- Location courte durée meublé classé : 71% d’abattement - Plafond de 188 700€ de revenus locatifs annuels
- Location courte durée meublé non classé : 50% d’abattement - Plafond de 77 700€ de revenus locatifs annuels
- Location longue durée nue : 30% d’abattement - Plafond de 15 000€ de revenus locatifs annuels
La loi sur les passoires énergétiques non applicable aux Airbnb : une injustice
Pour le moment, les logements loués sur Airbnb ne sont pas soumis aux mêmes exigences de rénovation énergétique que les locations longue durée. Cela crée une inégalité perçue comme injuste entre les différents types de locations.
Loi anti-Airbnb : que dit-elle exactement ?
Un cadre fiscal moins avantageux : abattement tronqué de 41%
La nouvelle loi introduit un cadre fiscal moins favorable pour les locations touristiques, réduisant les avantages fiscaux des propriétaires. Elle modifie le régime fiscal “micro-BIC”.
La mesure phare est la réduction de l'abattement fiscal, désormais ramené à 30% pour les meublés touristiques, alignant ainsi leur fiscalité sur celle des locations longue durée en régime micro-foncier.
- Location courte durée meublé classé : 50% d’abattement - Plafond de 77 700€ de revenus locatifs annuels
- Location courte durée meublé non classé : 30% d’abattement - Plafond de 23 000€ de revenus locatifs annuels
- Location longue durée nue : 30% d’abattement - Plafond de 15 000€ de revenus locatifs annuels
Un abattement de 50% est conservé pour les meublés de tourisme "classés" pour "conserver un caractère incitatif au classement" de ces logements touristiques. (en effet les “meublés classés”
💡 Bon à savoir : Si vous êtes propriétaire d'un logement meublé et envisagez de le proposer en location saisonnière, vous avez la possibilité de le faire classer comme "meublé de tourisme". Les propriétés ainsi classées sont évaluées sur la base de 112 à 133 critères et reçoivent une note allant de 1 à 5 étoiles. Cette classification permet de rassurer les voyageurs quant au confort et aux équipements qu'ils peuvent attendre du logement et de profiter d’une taxe de séjour réduite. Pour en savoir plus, consultez cet article sur les meublés de tourisme.
Obligations de déclaration
Le Sénat a également approuvé la mise en place d'un numéro d'enregistrement obligatoire pour toute location de meublé de tourisme, afin de garantir un meilleur contrôle de ces logements sur l'ensemble du territoire.
Renforcement du pouvoir des élus locaux
La nouvelle loi anti-Airbnb accorde un pouvoir accru aux élus locaux pour réguler les locations touristiques dans leurs communes. Ces mesures visent à offrir aux municipalités les outils nécessaires pour mieux contrôler le marché locatif et s'assurer que les intérêts des résidents permanents ne soient pas sacrifiés au profit des locations de courte durée.
1. Imposition de restrictions plus strictes : Les élus locaux peuvent désormais imposer des restrictions plus strictes sur les locations touristiques. Ils ont le pouvoir de limiter le nombre de jours pendant lesquels une résidence principale peut être louée en courte durée, généralement fixé à 90 jours par an.
2. Définition de zones spécifiques pour les locations : Les municipalités peuvent définir des zones spécifiques où les locations de courte durée sont autorisées ou interdites. Par exemple, elles peuvent déterminer que certaines parties de la ville, particulièrement celles où la demande de logements permanents est élevée, ne peuvent pas accueillir de locations touristiques. À l'inverse, des zones touristiques peuvent être créées pour concentrer les activités de location de courte durée, réduisant ainsi la pression sur les quartiers résidentiels.
3. Mise en place de quotas : Les élus locaux ont également la possibilité de mettre en place des quotas pour les changements d’usage des logements destinés à la location de courte durée. Ces quotas peuvent limiter le nombre de logements pouvant être convertis en meublés touristiques dans une zone donnée, empêchant ainsi une transformation massive des habitations permanentes en hébergements touristiques.
4. Renforcement des contrôles et des sanctions : La loi donne aux municipalités le pouvoir de renforcer les contrôles sur les locations de courte durée et de sanctionner les propriétaires qui ne respectent pas les nouvelles réglementations. Les contrôles peuvent inclure la vérification du respect des limites de durée de location, la conformité des logements aux normes de sécurité et de salubrité, et la vérification de l'enregistrement obligatoire des logements. Les sanctions pour non-respect peuvent être sévères, allant jusqu’à 20 000 euros en cas de fausse déclaration et 1 000 euros en cas de défaut d'enregistrement.
La loi sur les passoires énergétiques désormais applicable à la location courte durée
La nouvelle législation étend désormais les exigences de performance énergétique, communément appelées "loi sur les passoires énergétiques", aux locations de courte durée. Les propriétaires de meublés touristiques devront faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour leurs biens. À partir du 1er janvier 2034, les meublés qui ne sont pas dotés a minima d’une étiquette énergétique D ne pourront plus être loués.
Et pour ceux qui optent pour le régime réel ?
Les impacts mentionnés ci-dessus concernent les investisseurs qui choisissent le régime micro-BIC, c’est-à-dire l’abattement forfaitaire. Pour les investisseurs choisissant le régime réel, qui déduisent les charges réelles supportées par le bien et l’amortissement, ces nouvelles règles ne s'appliquent pas.
Bon à savoir : le régime réel est souvent plus avantageux et permet d’échapper à la nouvelle loi. Bien qu'il demande plus de gestion et de temps, il constitue un outil puissant pour la défiscalisation lorsqu'il est bien maîtrisé. Nous pouvons vous accompagner sur ce sujet.
Impacts potentiels sur le marché Airbnb
Une réduction de l’offre
La nouvelle loi anti-Airbnb pourrait réduire l'offre de locations touristiques. Les restrictions fiscales et les nouvelles obligations pourraient inciter de nombreux propriétaires à retirer leurs logements du marché des locations de courte durée, entraînant une augmentation des prix pour les locations restantes.
Plus de location longue durée ?
La loi pourrait également inciter certains propriétaires à se tourner vers des locations de longue durée, réduisant encore l'offre sur le marché touristique. Les nouvelles obligations et restrictions pourraient décourager les nouveaux investisseurs de se lancer dans le marché des locations de courte durée, pourtant plus rentable que la location longue durée dans la majorité des cas.
Et Fragments dans tout ça ?
Nous ciblons des zones épargnées par le durcissement de la législation sur les locations courte durée
Les mesures instaurées par la nouvelle loi visent principalement deux catégories de villes : celles ayant un taux élevé de résidences secondaires et celles comptant plus de 200 000 habitants. Notre objectif est de cibler des villes moyennes ou des villages présentant un fort attrait touristique, tout en veillant à ne pas compromettre la location longue durée. Pour chaque bien, nous nous assurons auprès de la mairie qu'il n'existe aucune contrainte réglementaire.
Nos biens sont rénovés pour s’adapter aux nouvelles réglementations DPE
Les biens que nous proposons sont toujours rénovés pour respecter les nouvelles règles relatives au DPE. Nous anticipons un bon DPE dès le début du projet afin de garantir une revalorisation optimale à la revente et de maîtriser les charges courantes telles que l'électricité et le chauffage.
La nouvelle loi et ses conséquences fiscales concernent les particuliers
Les implications fiscales et les réductions d’abattement forfaitaires ne concernent que la fiscalité des particuliers. Or, Fragments est une société assujetis au régime de l’IS. En tant qu’investisseur, vous n’êtes pas impacté puisque vous êtes propriétaires d’obligations, et non directement du bien immobilier.
Questions fréquentes sur la nouvelle loi Airbnb
Responsable de la stratégie d’investissement au sein de groupe Prello, Antoine développe nos thèses immobilières et organise le sourcing et la sécurisation de nos biens sur nos différents concepts.
