Qu'est-ce que le cash flow immobilier ?

Le cash flow immobilier représente la différence entre les revenus générés par une propriété locative (loyers perçus, charges refacturées) et les dépenses associées à cette propriété (remboursements de prêt, taxes, charges d'entretien, etc.). En d'autres termes, c'est l'argent qui reste après avoir payé toutes les dépenses liées à l'exploitation du bien immobilier. Un cash flow positif signifie que l'investissement génère des liquidités, tandis qu'un cash flow négatif indique que l'investissement coûte plus qu'il ne rapporte.

Cependant, certaines stratégies d’investissement, dites « patrimoniales », demanderont un effort d’épargne, et donc un cash flow négatif, et joueront sur la plus-value à la revente plutôt que sur la rentabilité immédiate.

Cash flow immobilier : comment le calculer ?

La formule de base pour calculer le cash flow immobilier est la suivante : Cash flow immobilier = Revenus locatifs + Charges refacturées - Dépenses

Revenus locatifs :

• Loyers mensuels
• Charges refacturées aux locataires

Dépenses :

• Mensualités de prêt
• Taxes foncières
• Assurances
• Frais de gestion locative
• Charges de copropriété
• Entretien et réparations

Exemple pratique simplifié‍

Supposons que vous louez votre bien à 1000 €/mois. Vous remboursez chaque mois une mensualité de 750 € et payez un ensemble de charges mensuelles :

• Revenus locatifs mensuels : 1000 €
• Charges refacturées : 100 €
• Dépenses totales mensuelles : 900 €
  • Mensualités de prêt : 650 €
  • Taxes foncières : 50 €
  • Assurances : 50 €
  • Frais de gestion locative : 100 €
  • Charges de copropriété : 50 €

Cash flow = 1000 € + 100 € − 900 € = 200 €

Votre cash flow mensuel est donc de 200 €/mois.

Il s’agit ici d’un exemple très simplifié, le calcul du cash-flow s'effectue sur plusieurs années et doit intégrer divers éléments, dont certains peuvent fluctuer plus que d'autres.

Outils de calcul

Il existe de nombreux outils en ligne qui permettent de simplifier le calcul du cash flow immobilier. Des simulateurs de calcul de cash flow sont disponibles sur plusieurs sites web spécialisés, offrant des fonctionnalités avancées pour inclure toutes les variables nécessaires à une évaluation précise. On retrouve Horiz.io qui offre une plateforme intuitive qui permet de réaliser une multitude de calculs financiers, y compris l'estimation du cash flow. Cet outil se distingue par sa capacité à intégrer divers paramètres spécifiques à chaque investissement immobilier, rendant le processus non seulement rapide mais aussi extrêmement précis. Grâce à Horiz.io, les investisseurs peuvent obtenir en quelques clics une vision claire de la rentabilité de leurs projets, optimisant ainsi leurs décisions et stratégies d’investissement.

Avantages du cash flow positif

Un cash flow positif indique que votre bien s'autofinance. Cela peut constituer une nouvelle source de revenus disponibles ou une augmentation de votre capacité d'emprunt, et donc la possibilité d’investir à nouveau. Il contribue également à la constitution d'une réserve de trésorerie pour faire face à d'éventuelles réparations imprévues ou périodes de vacance locative.

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Cash flow négatif : contexte et conséquences

Vacance locative, loyers impayés ou charges imprévues

L'investissement immobilier comporte des risques, et il est parfois possible de se retrouver avec un cash flow négatif, notamment en cas de vacance locative ou de loyers impayés. Cela peut entraîner des retards de paiement, des pénalités et même la saisie du bien immobilier si la situation financière ne s'améliore pas.

Le cas des investissements dits “patrimoniaux”

Le cash flow ne doit pas être le seul indicateur pris en compte. Pour les investissements dans des villes dites “patrimoniales” (c'est-à-dire, avec un potentiel de valorisation important à long terme, comme Paris ou Lyon), la rentabilité immédiate n'est pas un critère déterminant. L'objectif est de réaliser une belle plus-value à la revente, sur un bien dont la valeur augmentera avec le temps.

Cependant, investir dans ce type de ville est rarement synonyme de cash flow positif. Les prix des biens y sont élevés, et les loyers souvent encadrés et plafonnés, ce qui entraîne généralement un cash flow négatif (bien que cela dépende de la manière dont vous financez le bien et de vos mensualités d'emprunt). Ainsi, dans ce type de ville, il est fort probable que votre cash flow soit négatif et que vous deviez faire un effort d'épargne chaque mois.

Pour reprendre notre exemple précédent, si vous percevez 1 000 € de loyers mensuels et que vos dépenses totales s'élèvent à 1 150 €, vous faites un effort d'épargne de 150 € par mois. Sur un prêt de 25 ans, votre effort d'épargne total est alors de 150 € x 12 mois x 25 ans = 45 000 €. L'investisseur patrimonial espère réaliser une belle plus-value à la revente, qui viendra compenser ces cash flows négatifs.

Optimisation du cash flow immobilier

Pour optimiser votre cash flow immobilier, voici quelques conseils :

1. Négociation du prix d'achat du bien : Acheter un bien immobilier à un prix inférieur au marché permet de réduire les mensualités de prêt et d'augmenter le cash flow. Par exemple, l'achat d'un bien nécessitant de grosses rénovations, comme une passoire thermique, offre souvent une marge de négociation plus élevée. Cependant, il est crucial de bien estimer le coût des travaux à venir.
2. Estimation précise des charges : Il est essentiel d'estimer correctement l'ensemble des charges dès le début de votre projet d’investissement locatif. Certaines charges sont mensuelles, d'autres trimestrielles ou annuelles. En les mensualisant, vous pouvez mieux gérer votre trésorerie et éviter les mauvaises surprises.
3. Négociation d'un différé de remboursement : En cas de travaux, demandez à votre banque un différé de remboursement. Cela vous permet de ne rembourser que les intérêts de votre prêt pendant plusieurs mois, améliorant ainsi votre trésorerie.
4. Allongement de la durée du crédit : Allonger la durée du crédit immobilier peut réduire les mensualités de remboursement, libérant ainsi du cash flow. Toutefois, cette approche peut augmenter le coût total des intérêts sur la durée du prêt.
5. Souscription à une assurance loyer impayé : Pour éviter les mauvaises surprises liées aux loyers impayés, il existe de nombreuses solutions, telles que les assurances loyer impayé ou le dispositif Visale. Ces protections sécurisent vos revenus locatifs.
6. Repenser le mode de location : Passer d'une location longue durée à une location meublée ou saisonnière peut augmenter les revenus locatifs, bien que cela soit vrai seulement dans certains cas. De plus, des régimes fiscaux avantageux comme le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou la création d'une Société Civile Immobilière (SCI) à l'Impôt sur les Sociétés (IS) peuvent optimiser la fiscalité et améliorer le cash flow.

Conclusion

Le cash flow immobilier est un indicateur crucial de la rentabilité d'un investissement locatif. Comprendre comment le calculer et l'optimiser permet d'assurer la stabilité financière de l'investisseur et de maximiser les revenus générés par les propriétés locatives. Pour les investissements patrimoniaux, bien que le cash flow puisse être négatif en raison des prix élevés et des loyers encadrés

Questions fréquentes sur le cash flow immobilier