Comparatif crowdfunding VS immobilier fractionné

Qu’est-ce que l’Immobilier fractionné ?

L'immobilier fractionné permet à plusieurs investisseurs de collaborer pour acquérir des fractions ou des parts d'un bien immobilier. Dans ce modèle, les investisseurs achètent des obligations qui représentent des parts de propriété dans le bien. En retour, ils reçoivent une portion des revenus locatifs générés par le bien et, ultérieurement, une part de la plus-value réalisée lors de la revente du bien.

Cette forme d'investissement se présente sous diverses catégories, telles que l'immobilier résidentiel, commercial, industriel, et touristique. Chaque acteur a sa propre spécialité. Pour en savoir plus, consultez notre guide de l’immobilier fractionné.

La gestion du bien est assurée par la plateforme ou via un prestataire externe qui prend en charge toutes les opérations, incluant l'encaissement et la redistribution des loyers, l'entretien des propriétés, ainsi que la gestion administrative. Cela constitue un investissement totalement passif pour l'investisseur.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier, également connu sous le nom de « financement participatif », permet aux investisseurs individuels de participer financièrement à des projets de développement immobilier. Ce mode de financement est couramment utilisé pour des projets tels que la construction neuve et la rénovation de biens immobiliers variés, incluant des logements résidentiels et des espaces de bureaux. Les investisseurs financent principalement des promoteurs ou des marchands de biens qui entreprennent des opérations immobilières, comme la construction ou la rénovation de bâtiments. Les investisseurs prêtent leur argent à un promoteur immobilier via une plateforme de financement participatif, participant ainsi à un emprunt obligataire. Ce prêt est caractérisé par un taux d’intérêt fixé à l’avance, généralement entre 8% et 12% et une durée prédéterminée, souvent de 12 à 36 mois. En échange de leur investissement, les épargnants reçoivent des intérêts basés sur le taux de rentabilité convenu, typiquement payés à la conclusion du projet. Contrairement à certains types de crowdfunding qui proposent des remboursements mensuels, le crowdfunding immobilier rembourse le capital et les intérêts à la fin du projet, bien que certains arrangements puissent prévoir des paiements annuels ou semestriels.

Pourquoi un professionnel de l'immobilier comme un promoteur ferait appel au crowdfunding ?

Un promoteur ou professionnel de l'immobilier pourrait faire appel au crowdfunding immobilier pour plusieurs raisons :

• Compléter le financement d'un projet : le crowdfunding permet de lever des fonds supplémentaires pour boucler le financement nécessaire et démarrer les projets plus rapidement.
• Trouver une alternative au financement bancaire : cela offre une méthode de financement flexible et souvent plus rapide que les prêts bancaires traditionnels. D'autant plus que dans le contexte actuel, les refus de prêts sont de plus en plus fréquents pour les particuliers comme pour les institutionnels.
• Optimiser l'utilisation de ses fonds propres : en utilisant le crowdfunding, les promoteurs peuvent conserver une partie de leurs fonds propres pour d'autres projets ou besoins futurs et bénéficier de l'effet de levier.
• Diversifier les sources de financement : dépendre de multiples sources, y compris le crowdfunding, réduit le risque financier et permet d'obtenir de meilleures conditions de financement.

Comparatif crowfunding - Immobilier fractionné : Quels sont les points communs ?

Le crowdfunding immobilier et l'immobilier fractionné sont deux formes d'investissement immobilier qui présentent plusieurs points communs :

Un investissement indirect dans l'immobilier

Contrairement à l'achat direct d'un bien immobilier où l'investisseur est propriétaire physique et s'implique souvent directement dans la gestion du bien, ces méthodes d'investissement offrent la possibilité d'investir dans des projets immobiliers sans en être le gestionnaire direct ou le propriétaire exclusif. Les investisseurs placent leur argent dans des projets gérés par des tiers, ce qui simplifie les démarches et réduit les responsabilités quotidiennes associées à la propriété immobilière. Cela rend l'investissement plus accessible, en particulier pour ceux qui n'ont pas l'expertise ou le temps nécessaires pour gérer des propriétés.

Une gestion passive, contrairement à l’immobilier en direct

Les investisseurs bénéficient généralement d'une gestion passive, c'est-à-dire qu'ils ne sont pas directement impliqués dans la gestion quotidienne des biens immobiliers. Ils investissent leur capital et reçoivent les retours sur investissement sans les tracas de la gestion directe.

Des projets accessibles aux petits investisseurs

Les deux formes permettent à des investisseurs individuels, y compris ceux disposants de capitaux plus limités, d'accéder à des opportunités d'investissement immobilier. Elles réduisent les barrières financières traditionnellement associées à l'investissement immobilier. Que ce soit par le crowdfunding ou l'immobilier fractionné, le capital nécessaire pour l'investissement est divisé en parts ou en fractions plus petites, rendant l'investissement plus abordable pour chaque participant.

Une diversification active des investissements

Le crowdfunding et l'immobilier fractionné permettent aux investisseurs de personnaliser activement leurs portefeuilles, en choisissant le nombre et le type de biens dans lesquels ils investissent, ainsi que la région géographique. Cette approche offre une diversité en termes de type d'actifs et de secteurs (résidentiel, commercial, etc.).

Pour les SCPI, c'est différent. Les investisseurs reçoivent automatiquement une diversification grâce à un large portefeuille de biens gérés par la SCPI. En revanche, dans le crowdfunding et l'immobilier fractionné, la diversification dépend des choix individuels de chaque investisseur.

Une fiscalité avantageuse

Dans la grande majorité des cas, crowdfunding et immobilier fractionné sont des placements obligataires. Ils sont taxés au prélèvement forfaitaire unique (flat tax) par défaut, soit à 12,8% d'impôt sur le revenu plus 17,2% de prélèvements sociaux. Dans les deux cas, vous êtes propriétaire d’une créance et non d’un bien immobilier, et donc non redevable de l’IFI sur vos investissements.

Comparatif crowdfunding - Immobilier fractionné : Quelles sont les principales différences ?

Différences fondamentales de sous-jacent entre le crowdfunding immobilier et l'immobilier fractionné

Dans le cadre du crowdfunding immobilier, l'investissement vise à financer un promoteur ou un marchand de biens pour qu'il puisse mener à bien des projets immobiliers spécifiques. Ces projets peuvent inclure la construction de nouveaux logements, l’aménagement de logements, bureaux ou commerces, l’élévation d’immeubles, ou des opérations de vente à la découpe. L’objectif est d’acheter un bien, de créer de la valeur (par la division, la rénovation, l’extension, etc.) et de le revendre rapidement pour réaliser un profit. Ici, le financement est directement alloué à l'entrepreneur immobilier pour le développement d'un projet.

Avec l’immobilier fractionné, l'approche est différente. Il s’agit d’acheter un bien immobilier pour y effectuer des travaux et ensuite le mettre en location sur le long terme. L'objectif principal est de générer des revenus locatifs réguliers et une éventuelle plus-value à la revente. Dans ce cas, l'investissement porte directement sur le bien immobilier, et non sur le financement d'un entrepreneur. C’est la mise en location de ce bien (location longue durée, location touristique, location commerical,… ) qui va générer un revenu pour l’investisseur, plus l’éventuelle plus value à la revente.

Contrairement à l'investissement dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou à l'immobilier fractionné où l'on cherche à obtenir un rendement des loyers, le crowdfunding immobilier ne repose pas sur les revenus locatifs mais plutôt sur la valorisation et la revente rapide des biens immobiliers.

Des projets en général plus court terme dans le crowdfunding

Dans le crowdfunding classique il s’agit généralement de programmes à plus court terme - 18-36 mois, de financement de programme de promotion immobilière, ou d’opérations de marchands de bien, parfois de refinancement de foncière. Sur les opérations d’immobilier fractionné, la durée de projet est en général sur du court terme : de 6 à 8 ans.

Des rendements plus élevés en crowdfunding, pour un risque plus élevé

Le crowdfunding immobilier propose des rendements attractifs, variant entre 9% et 10% net, supérieurs à ceux des projets d'immobilier fractionné qui oscillent entre 5% et 8% net. Cette attractivité s'accompagne cependant d'un risque plus élevé.

Selon HelloCrowdfunding, le taux de retard de remboursement des projets financés a grimpé de manière significative en 2024, passant de 12% en 2022 à près de 24% aujourd'hui (des projets sont considérés en retard lorsque l'échéance maximale de remboursement contractuellement prévue est dépassée de plus de 6 mois). Cette hausse est due à plusieurs facteurs exacerbés par la détérioration de la conjoncture du marché immobilier français. Les plateformes ont réagi en rehaussant les taux de rendement promis pour compenser l'accroissement du risque. Cependant, cela soulève des questions quant à la capacité des opérateurs à respecter ces engagements financiers.

💡 Ayez en tête que plus le taux d’intérêt est élevé, plus le risque l’est aussi.

Le crowdfunding immobilier s'est développé non seulement dans des programmes de logements neufs et de projets de bureaux, mais aussi chez les marchands de biens. Ces derniers subissent l'inflation des coûts des travaux et une inversion de la tendance des prix immobiliers. À ce tableau s'ajoutent les défaillances des sous-traitants, contribuant ainsi à l'augmentation du taux de retard de remboursement.

Concernant le taux de défaut, qui représente les projets en perte définitive, il est estimé à environ 2% actuellement. Cependant, il pourrait augmenter pour atteindre 3% à 4% en 2024, toujours selon les estimations de HelloCrowdfunding. Cette progression témoigne d'une prise de conscience par les épargnants et investisseurs des risques croissants, ce qui a mené à une réduction de leur participation dans ce type de placements.

Dans le contexte du crowdfunding immobilier, l'hypothèque joue un rôle crucial en tant que garantie pour les investisseurs. Une hypothèque est une sûreté réelle portant sur des biens immobiliers, destinée à sécuriser le remboursement d'un crédit ou d'une dette. En cas de défaut de paiement, les créanciers hypothécaires ont le droit de saisir et de vendre le bien immobilier concerné pour récupérer les sommes dues.

On distingue principalement deux types d'hypothèques dans le cadre du crowdfunding immobilier : l'hypothèque de premier rang et celle de second rang. L'hypothèque de premier rang est la première à être remboursée en cas de liquidation de l'actif hypothéqué. Elle offre ainsi une meilleure protection aux investisseurs car elle leur accorde une priorité sur les recettes issues de la vente du bien en cas de faillite du débiteur. En revanche, l'hypothèque de second rang est subordonnée à celle de premier rang. Cela signifie que les créanciers de second rang ne seront remboursés que si tous les créanciers de premier rang ont été intégralement satisfaits. Cette structure rend les hypothèques de second rang plus risquées, mais elles peuvent potentiellement offrir des rendements plus élevés en compensation du risque accru.

Un investissement bloqué jusqu’à échéance pour les opérations de crowdfunding

L’inconvénient du crowdfunding immobilier se situe là : une fois le projet financé, il vous sera impossible de récupérer votre mise avant la fin du projet. Par ailleurs, il arrive que certains projets accusent des retards (je vous rappelle qu’on parle de travaux dans l’immobilier ), ce qui rallonge d’autant la période d’illiquidité. Dans le cas du crowdfunding, certains opérateurs proposent un marché secondaire, ce qui permet de revendre ses parts avant échéance du projet.

Conclusion - crowdfunding VS Immobilier fractionné : Un choix stratégique pour diversifier vos investissements

Dans un paysage immobilier en constante évolution, l'immobilier fractionné et le crowdfunding immobilier se présentent comme deux alternatives prometteuses et accessibles pour diversifier les portefeuilles d'investissement.

Chaque méthode d'investissement présente ses propres avantages et inconvénients, adaptés à différents profils d'investisseurs en fonction de leur tolérance au risque, de leurs objectifs financiers et de leur désir d'implication dans la gestion des biens. En fournissant une analyse approfondie de ces deux approches, ce guide comparatif a pour but d'éclairer les investisseurs sur les options disponibles, leur permettant ainsi de faire des choix informés et stratégiques dans un secteur immobilier dynamique et en pleine mutation.

Que ce soit pour le crowdfunding immobilier avec ses projets à court terme et ses rendements élevés, ou pour l'immobilier fractionné avec sa gestion passive et son accès simplifié à la propriété, les investisseurs ont maintenant les clés pour décider de la meilleure voie à suivre selon leurs besoins spécifiques et leurs aspirations d'investissement.